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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【買預售屋看這裡100】透過都市更新,改善老屋安全,好嗎?

文 / 胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


根據報導,儘管政府早已推出「耐震標章」認證機制,但八年來才發出八件,加上,目前全台卅年以上老屋約有七十五萬棟,住戶三百萬戶,占了全台房屋的八分之三,都不到耐震度五級的標準,所以,內政部營建署擬透過都市更新的方式,改善老屋安全。

就此,從都市更新條例第1條第1項:「為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本條例。」、第3條:「本條例用語定義如下:一、都市更新:係指依本條例所定程序,在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。…」、第4條:「都市更新處理方式,分為下列三種︰一、重建︰係指拆除更新地區內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。二、整建︰係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。三、維護︰係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀況。」、「有下列各款情形之一者,直轄市、縣 (市) 主管機關得優先劃定為更新地區︰一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。四、建築物未能與重大建設配合。五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟須辦理保存維護。六、居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。」、第7條:「有下列各款情形之一時,直轄市、縣 (市) 主管機關應視實際情況,迅行劃定更新地區,並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。二、為避免重大災害之發生。三、為配合中央或地方之重大建設。…」等相關規定及相關實務觀之,透過都市更新的方式,確實能改善「老屋安全」。

惟改善「老屋安全」,都市更新並非唯一的一條路,政府補助或銀行以低率貸款供民眾申貸支應等方式,也非不可(註一)。

加上,政府老是以容積獎勵,來推動都市更新,但各位,是否知道容積管制之目的,乃在於維護都市景觀、居住品質及公共安全,一塊土地最適當的容積,早在都市計畫中底定,有多少容積,其實與面前道路的道路寬、區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等息息相關,如果容積多了10%,則該塊土地的面前道路的道路寬,是否應加寬,才足以容納多出來的人口數呢?區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等,是否也應如此呢?

我們可以想像,在面前道路寬無法加寬,區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等無法增加的情形下,因放寬容積或容積獎勵而增加的人口數,早晚將使得該地區的居住環境、交通、停車位等更惡化,那麼放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?不是很清楚的嗎?

維護都市景觀、居住品質及公共安全,是必要;容積的放寬及獎勵,實是都市景觀、居住品質及公共安全的一大仇敵,本文也想說:「在兩者間取得平衡」,但除「增加容積之同時,徵收拓寬道路,增加校地、綠地及停車位」外,又如何取得平衡呢?而徵收拓寬道路,增加校地、綠地及停車位,在大臺北等都市化的地區,何其難啊!不如還是管制容積,來得適宜(註二)。
此時,不禁要再問,辦理都市更新,並放寬容積或容積獎勵,以改善老屋安全,好嗎?縱可以,犧牲都市景觀、居住品質及公共安全,好嗎?
政府還是以思考「油槽安全」(註三)、「核能埸安全」、「推廣耐震標章認證機制」、「核子事故應變」、「複合性災難應變」(註四)等事項為優先,才是正辦,千萬不要像日本政府一般,以「毫無對策的6天」(註五),來回應信賴您們的人民。

至於辦理都市更新,改善「老屋安全」之同時,亦請兼顧「都市景觀、居住品質及公共安全」,好嗎?


【註解】
註一:至於重建經費之籌集,可以投保住宅地震險、火險等保險,若想擴大保障範圍至半毀或輕微地震也有理賠,可考慮在住宅火災保險附加「擴大地震保險附加條款」及「輕損地震附加條款」,請參中時電子報100年3月18日報導:「產險:28%仍偏低」。
註二:請參拙等著,買預售屋very易(一),四十三、放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥?
註三:請參自由時報100年3月18日報導:「《海嘯效應》八斗子油槽 促遷聲浪再起」。
註四:請參拙著,【新聞疑義328】面對複合性災難,中央應統一成立災害應變中心或是兩個獨立運作?及【新聞疑義329】輻射停課標準未定,立委轟教部?
註五:請參中時電子報100年3月18日報導  日本媒體:毫無對策的6天:「…反觀向來以高效率著稱的日本,在強震、海嘯一周後,災民竟還陷於飢寒交迫以及輻射汙染的威脅中,不僅國民安危及國家形象都受重創,日本媒體更是嚴厲的批評「政府無對策的六天」。民眾在這場災變中,展現的自律與耐心,令人深受感動,卻也對日本政府救災無方及進度緩慢感到匪夷所思。自衛隊既未統合各軍種優勢,也未擬定有效搶救步驟,以災變初期「救市不救鄉」的錯誤決策為例,等到過了救援黃金時期,才發現死亡慘重的區域都集中在沿海小村莊。日本政府反應之慢,比外國通訊社還不如,甚至直到美聯社的照片出現,才派員前往救災,處處慢半拍的不及格表現,根本不像以高效率自傲的日本。儘管救災無方,日本仍婉拒國外救援隊救援、義診團前往診療。一連六天的採訪,一路從茨城、福島至宮城重災區,僅看到一位伊朗救難隊員牽著搜救犬搜尋,日政府還派三人「看顧」他,並限制範圍。這位伊朗搜救人員直說:「我想幫助你們,但似乎我是白來的!」這種只顧面子、「置災民苦痛於度外」的心態,與台灣政府當年在處理八八水災發生時的諸多錯誤,彷如一轍。如果執政者都要從一次又一次血淋淋的經驗中,才學會教訓,人民所承受的痛苦將永無休止。在為日本哀悼祈福之餘,也盼望我國政府能從日本的世紀災難中,真正體會「他山之石」的深意。」。

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作者簡介
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
作品:
1.老公的情書:與老公故鄉合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著,100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄;植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
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23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
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