設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 更新日期:2015-05-23 文章總數:161002 瀏覽:243988554(自2000.10.1起)
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防火間隔或防火巷及樓頂平臺違章建築處理原則

文 / 蔡茂祥
【台灣法律網】


依建築技術規則第110-1條規定:建築物應自基地後側面之境界線,退縮淨寬1.5公尺以上之空地為防火間隔。而在防火巷或防火間隔擅自搭建建物者,即為防火間隔或防火巷違章建築。若公寓大廈住戶擅自變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室構造或設置廣告物,如符合建築法規所稱之違章建築者,經管理負責人或管理委員會報請處理時,主管機關應依第三十九條第一項第二款處以罰鍰,並令該住戶應於一個月內回復原狀。毋需再循違章建築處理辦法所定之程序始得執行拆除作業。(本部八十八年八月二十日台八八內營字第八八七四二五八號函及八十八年十 一月十一日台八八內營字第八八七七八九三號函)建築法於八十四年八月二日修正時,已將建築法第七十七條明定建築物所有權人、使用人應負有建築物合法使用與其構造及設備安全之責任。故憲法規定人民之生存權、財產權應予保障。

公寓大廈之約定專用乃有一定之限制。依公寓大廈管理條例第七條規定:「下列各款,不得為約定專用部分: 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳,社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁,樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」上開限制之目的乃在於因應實際使用需要,明定應為共用部分而不得為約定專用部分者,以確保區分所有權人權益。

例如:公寓大廈的一樓住戶張三因想要做個生意,經與全體住戶約定讓其於公寓大廈通往室外之 庭院出入口擺攤位,經營生意,則此約定即有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定,張三縱已得其他全體住戶之同意,仍不能在公寓大廈出入口處擺攤位。

案例:
住戶李四在公共樓梯間,堆放雜物,甚至封閉樓梯的安全門,不讓人進出,萬一發生火災,後果不堪設想,如何得以維持公共之安全,經管委會屢勸仍不改善,應如何處理?

擬答:

一、按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、 設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」住戶違反規定時,「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,必要時得報請地方主管機關處理。」
二、至對於屢勸不改或續犯者,第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。「前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」
三、四十五條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯,通路或門廳,以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。

如何判斷大樓內外法定空地是否為防火間隔?

防火間隔為確保鄰棟(幢)建築物或基地於火災發生時,火源不致蔓延至他處,消防人員並能迅速隔離火勢以防止災害的擴大,所規定的最小淨寬度;基此、防火間隔作用在於失火時,消防隊能迅速在防火間隔中拉出一條水線,期使消防人員救火作業時能便利救人救火,以及住戶能借此順暢逃生通道安全逃生;因此法律乃規定建築基地如果未面臨二條四公尺以上寬度的道路時,必須留設一公尺半以上的防火間隔,基地內不同幢的建築物也必須留設三公尺以上的防火淨寬。按常人之一般經驗法則,防火巷(防火間隔)是兩屋間之法定空地,預留該小巷係供萬一發生火災時,給消防人員可進出火場、人員便於逃生、及防止火延燒之用,而該防火巷必定是與之相鄰之二屋的法定空地,防火間隔直接關係到所有人的生命財產安全,所以必需長時間保持淨空,在防火間隔內設置違建或任何加蓋物,蓋屬於危害公共安全範圍,必須列入優先拆除的對象。

按民法第七百六十七條規定: 「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;對於妨害其所有權者,得請求除去之;有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」同法第八百二十一條亦規定:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」因此,在法律上,若住戶無法律上正當權源而占用你們的巷道間,則可以本於所有權請求排除侵害。然而在此情形,是否一定要訴諸法律,則請自行斟酌。而在這種情形,尚可請求警察機關、村(里)長及社工人員之協助,尤其是最好能向警察機關備案,以免日後有所糾紛。

住戶規約如與法令牴觸其效力如何?

住戶規約雖係經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,但不得牴觸都市計畫法及建築法等強制、禁止規定或違背公序良俗,牴觸者無效。例如:將防火巷交由一樓住戶專用並作營業使用,即為無效。

法院刑事實務判例:
1、臺灣桃園地方法院94年度簡上字第500號刑事判決○○意圖為自己不法之利益,而竊佔他人之不動產,處有期徒刑肆月。
2、臺灣桃園地方法院92年度訴字第701號刑事判決○○阻塞集合住宅之逃生通道,致生危害於他人生命,處有期徒刑陸月。
3、臺灣高等法院95年度上易字第1649號刑事判決○○意圖為自己不法之利益,而竊佔他人之不動產,處有期徒刑伍月。
4、臺灣高等法院95年度上易字第651號刑事判決○○意圖為自己不法之利益,而竊佔他人之不動產,處拘役伍拾日。(拆除違章建物,並與管委會和解)
法院民事實務判例:
1、臺灣桃園地方法院93年度再易字第13號請求排除侵害事件民事判決。
2、臺灣桃園地方法院91年度簡上字第158號請求排除侵害事件民事判決。
3、最高法院93年度台上字第1043號請求排除侵害事件民事判決。
4、最高法院92年度台上字第41號請求拆屋還地等事件民事判決。

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作者簡介
學歷:龍華科技大學電子工程系畢業
證照:公平交易法研習班第30期結業(30049)
政府採購法研習訓練班第30期結業(9130158)
經歷:龍華科技大學校務委員(92.93)
龍華科技大學校友會行政秘書(3)
桃園縣龜山鄉住戶管理促進會理事(4.5)
美麗森林公寓大廈管理委員會主任委員(93.94) 監察委員(95)
四季水花園公寓大廈管理委員會主任委員(96)

 

 

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