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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(一) > 楊智傑教授

租賃物權化的檢討-挑戰傳統債權物權分野(五)

文 / 楊智傑
【台灣法律網】


(原載法令月刊,2003年8月)

(3)買賣不破租賃的類推適用
 
關於前述問題,實務上是以有無適用第四百二十五條為討論方向 [34]。實務上對於出租人非所有人的情形,早期一律以構成要件不合,否定有民法第四百二十五條的適用,比如最高法院七十年台上字第四二五四號判決:「依民法第四百二十五條規定,出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人,故仍繼續存在。若由所有人以外之第三人將租賃物出租者,即無上開規定之適用餘地。」 [35]後來最高法院改變見解,於八十四年台上字第一六三號判例謂:「民法第四百二十五條規定之適用,故以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件,然第三人如得所有人同意而為出租時,仍得類推適用該條之規定。」雖然在非所有權人得到所有權人的同意時,擴張第四百二十五條的適用,但是以此作為區分標準的合理性,遭受學者的質疑 [36]。
 
學者 [37]與實務都著重於構成要件的該當與否或者討論類推適用的範圍,如果跳脫傳統的思考,把租賃定位為物權,說不定很多問題都可迎刃而解。如果把租賃定位為物權,縱使出租人非所有權人,只要承租人是善意的,都可以主張信賴登記或善意受讓,而取得「使用權」;至於所有權人把租賃物移轉於第三人之手,在有登記制度配合下,自然有對世效力。
 
(4)地上權與租賃的比較
 
本次債編修正,加入第四百二十二條之一:「租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記。」立法理由為:為保護基地承租人,將土地法第一百零二條的規定明文移至此,並刪除兩個月的限制。乍看之下,更讓人懷疑,基地承租人可以用這條請求登記地上權,獲得物權的保護,而有當然的對世效力,那麼基地租賃與地上權的關係,是不是演變為:有登記的基地租賃,就是物權,沒登記的,只能是債權。這不就有點契合本文所主張的:有沒有對世效力,是看登記,而不能作為債權物權的區分標準。
 
基於這個想法,加上日本我妻榮教授所著日本物權法一書中,畫了一個比較租賃與地上權的表格 [38],讓我也想嘗試看看,把目前剛通過後的債編租賃條文,加上實務的補充解釋,對照目前送立法院審議中的物權修正草案,有關地上權的部分,作一個比較,而觀察其中的異同。我只想把這個表畫出來,而不想再說明解釋,更不想重複我的論點,而交由讀者自行判斷。

 

 

地上權(物權編修正草案)

租賃(債編現行條文及實務見解)

對世效力

有,須辦理登記。此點為本次物權編修正之重點,許多條文均強調:登記後對受讓人才有效力

漸漸有對世效力(§425),但無登記制度配合。基地租賃可請求為地上權的登記(§422-1),登記後與地上權同;原土地法§102即有規定,但有兩個月的限制,現於債編修正刪除之。

登記制度

有。

無。

所有權移轉或其他物權設定時

不影響地上權效力,其租約移轉至地上權人與受讓人之間。但其地上權之內容,均須辦理登記,才能對抗受讓人,例如地上權之使用方法(§836-2)。

不影響租賃關係,租賃契約移轉於承租人與地上權人之間(§425),但有例外(§425)。出租人設定物權,致妨礙承租人使用收益者,準用之(§426)。

能否讓與

可以(§838)。但契約另有約定或另有習慣者,不得讓與;不過此約定非經登記不得對抗第三人。

有限制(三十七年上自六八八六號判例)。租賃為雙務契約,就身為債權人而言,似乎可以讓與,除非有特約為相反之約定,但該約定不得對抗第三人(§294);就身為債務人而言,則該讓與非經債權人承認,不生效力(§301)。

但是基地租賃承租人,可以自由處分其房屋所有權,而基地租賃契約對房屋受讓人與出租人繼續存在(§426-1)。就這點而言,基地租賃承租人,好像可以自由讓與租賃。

使用方法

依約定之使用方法,若有登記,得對抗第三人(§836-2)。

依約定方法使用,若無,依物之性質(§438)。

優先承買權

有(土地法§104)。

 

有(§426-2)。原土地法§104即有規定。

土地與房屋分離

因拍賣而導致土地與房屋分離,視為有地上權設定(§838-1),租金不能協議時,由法院定之。

所有人分別讓與房屋與土地,房屋與土地所有人之間,推定有租賃關係存在(§425-1),租金不能協議時,得請求法院定之。

相鄰關係

準用所有權有關相鄰關係的規定(§800-1)。

準用所有權有關相鄰關係的規定(§800-1)。

期限

無限制。但地上權未定期限者,存續期間逾二十年後,法院得斟酌改變之(§833-1)。

無限制,但是若為定期租賃,期間不得超過二十年(§449),但若為基地租賃,期限不受限制。

情事變更

因土地價值之昇降,得聲請法院增減租金(§835-1)。

租賃物為不動產,因價值升降,可以聲請法院增減租金;但其租賃訂有期限者,不在此限(§442

繼續使用(默示更新)

地上權人之工作物為建築物者,地上權期間屆滿,地上權人繼續使用而所地所有人未立即反對,視為延長地上權之期限(§840-1)。

租賃期間屆滿,承租人繼續使用,出租人未立即反對,則視為不訂其繼續契約(§451)。

預付租金或積欠租金

土地所有讓讓與時,已預付之地租經登記者,對受讓人具有效力;未經登記則無(§836-1)。地上權人轉讓地上權時,地租之約定如經登記,對受讓人具有效力(§836),故積欠租金之計算,也要併同計算。

已付之押租金應向出賣人要,而不應該向承租人要(五十一年台上字第二八五八號判例)。

承租人積欠租金時,已屆清償期之租金請求權,為獨立之債權,不隨同租賃契約移轉,但積欠租金之計算,可併同計算,而行使權利,例如終止契約(民國三十六年十月三日民刑庭總會決議)。

投入資本回收

地上權人得取回工作物(§839)。地上權人之工作物為建築物者,可請求土地所有人按建築物之時價為補償(§840

承租人對租賃物支出之有益費用,可以請求償還,但以現存之價值額為限;又承租人可以取回工作物(§431)。

 

伍、結論
 
我認為,債權與物權的分野,應該是看,有無規定物的權利義務關係,而不是看有無對世效力。對世效力是要配合登記制度,不是說物權當然就有對世效力,債權就沒有。觀察我國物權編,它的確把有關物的權利義務關係者,都納了進來,不單純以有無對世效力作為取捨,但實在令人想不通,為何獨缺「使用權」這個概念,以對應債編中的租賃與使用借貸。
 
現在一般所謂的租賃「物權化」,其實是指「對世效力」化,而其餘一般的物權效力,例如能否適用善意受讓,本文也提出疑問。我建議應該調整民法體系,在物權編放入「使用權」(或者再依土地租賃或房屋租賃而分別規定),去規定它的實質內涵,例如準用相鄰關係的規定,而「占有」並無法取代這件事。在這樣的調整後,體系較不會漏洞百出,而將更為完整。
 
由於學植未深,許多看法可能有所謬誤,加上能力有限,並未深入研究美國如何區別債權物權,而輕易作出判斷,必定有所疏失。不過之所以提出本文,是認為我國學說實務的說法,無法使我信服,因而嘗試提出檢討。有學者認為,隨著時代的演進,債權和物權以外的財產權,如準物權和智慧財產權,其重要性顯然大為提升,而難以區分其為債權或物權,去區分它們可能也沒有多大實益,強去區分可能是自尋煩惱 [40]。但是如我在前言所述,這樣的努力可能沒有實質意義,但是追求一個清晰嚴謹的體系,卻是在法律快速發展中,不得不停下腳步來做的事。而我們若處於一個混亂的體系之下,才是會隨時都被困擾,無法得出一個正確的概念,甚至無法正確地解決問題(例如本文所一再指出的債權物權二分法的思考)。

--------------------
[34]有關於第四百二十五條的適用問題,實務上有過許多判例,相關的整理與意見,請參考王澤鑑,買賣不破租賃:民法第四二五條規定之適用、準用與類推適用,民法學說與判例研究(六),第九篇,第一九三至二二六頁。
 
[35] 引自蘇永欽,前揭租賃物物權效力的幾個問題-從民法第四二五條的修正談起,第二九頁,註十四。與此相同的實務見解,可參考79.10.29(79)廳民一字第九一四號函覆臺高院,見陳忠五主編,學林分科六法-民法,八十九年九月版,第四二七頁;72.6.1(72)廳民一字第三四○號函覆臺高院,同書第四三○頁。
 
[36] 同前,第二三頁。
 
[37] 王澤鑑,前揭買賣不破租賃:民法第四二五條規定之適用、準用與類推適用;蘇永欽,前揭關於租賃物物權效力的幾個問題-從民法第四二五條的修正談起,第二二至二五頁。
 
[38] 我妻榮,前揭書,第三一六至三一七頁。
 
[39] 謝銘洋老師近有一文,認為把租賃契約整個移轉給受讓人,而不能讓受讓人與承租人重新約定租金,為不合理的解釋,見氏著租賃契約地位之繼受,收錄於林誠二、蔡明誠、謝銘洋、陳聰富等四人合著之財產法,學林,八十九年九月,第一七五頁以下。試想,若租賃和地上權一樣,關於租金的約定也去辦登記,才可對抗受讓人,是不是較不會有謝銘洋老師提出的質疑。
 
[40] 謝哲勝,從釋字第三四九號解釋論隨土地所有權移轉的債權契約,收錄於氏著財產法專題研究,三民,八十四年五月出版,第七四頁。


(全文完)

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作者簡介
台大法律系學士(2001)
中央產業經濟所法律組碩士(2003)
台灣大學國家發展所博士
真理大學財經法律系助理教授
楊智傑的異教徒法律工作站 http://homepage.ntu.edu.tw/~d92341001/

 

 

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