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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(一) > 楊智傑教授

租賃物權化的檢討-挑戰傳統債權物權分野(四)

文 / 楊智傑
【台灣法律網】


(原載法令月刊,2003年8月)

肆、檢討租賃物權化
 
如果上述的想法可以成立的話,接下來我將檢討所謂的租賃物權化。
 
一、物權化?
 
我認為,當初在設計民法時,就應該把租賃契約中某些條文(例如第四百二十九條第二項、第四百三十一條第二項…等),加上一些說明「使用權」內涵的條文,放在物權編獨立成章,並不因為它沒有對世效力,而就只規定在債編。換言之,租賃本來就是物權,只是沒有對世效力,但是這並不排斥在債編還是需要有租賃契約;這如同物權編有所有權一章,在債編還是要有買賣契約。
 
我認為,牽涉到「物」的,就應該是物權,不論是租賃或是使用借貸,而不應該用有無對世效力這一點,把它們排除於物權編的規定。當然,好像不把它們放到物權,社會還是一樣正常地運作,沒有什麼困難,這是因為該物權的內容,被人民普遍地認知,且包裹式地放進了債編。有沒有對世效力,不是債權和物權的分野,只要有法律和登記制度的配合,契約一樣有對世效力。事實上,如果立法者把地上權搬到債編去,只要賦予它對世效力,它一樣能在社會上運作地很好。
 
因此,租賃本來就該是某種物權,只是沒有對世效力罷了。現在有四百二十五條,只是把它變成「有對世效力」,並非「物權化」,畢竟它本來應該是物權的 [21]。
 
提出上述的見解,看了或許讓人覺得荒謬,不過我想強調,美國的確是把租賃放在財產法(物權),而且一樣運作地很好。像王澤鑑老師所強調的,法律人畢竟想把法律整理歸納,弄出一套完美的體系,使一個理智的人能夠簡單體會其中的邏輯。但是法學發展不是一蹴即成,是邊走邊改,才慢慢建立出一套體系。這之中如果走歪了,當然還能走回來,最後達到一樣的目標,只是在說理上,就較為曲折。以下旁述一佐證,與本文沒有太大的關聯,只是想說明體系發展上,一時走歪了,再走回來所留下的歷史痕跡。
 
我國民法第七百六十條規定:「不動產物權之移轉或設定,應以書面為之。」關於此書面的性質,共有四說。一說該書面為債權行為的書面,亦即不動產契約乃要式契約;二說該書面為物權行為的書面;三說該書面兼指債權行為與物權行為;四說該書面為行政手續上的書面 [22]。而學者通說認為該書面既規定於物權編,當指物權行為之書面 [23],一樣是用債權物權二分法,未考慮實際狀況。可是不動產價值高,若不要求書面契約,往往事後難以認定權利義務關係,故於本次債編修正增訂第一百六十六條之一,要求不動產之契約,應由公證人作成公證書(物權修正草案刪除第七百六十條),實乃承認不動產契約書面的必要性。倘若當初解釋的七百六十條即肯認該條所指者為債權行為,即不必多此一舉。
 
上舉一例,乃強調體系建構的困難。有時體系建構是隨著社會演進而慢慢發展的,不可能一開始都走到正確的位置。我自己觀察第七百六十條的立法理由,它的本意就是要強調:因不動產價值高,為避免以後有紛爭,定不動產契約時要用書面。且如本文所指,物權編很多條文都是在規範以物權為客體的契約,並不因為其放在物權編而異其本質,七百六十條可能本來就是在要求這些以物權為客體的契約要用書面。而學者堅守債權物權二分法,硬說它是物權行為,才走上修法之路。若用本文所主張的,有關於物的權利者,都應置於物權編,那麼規定不動產契約要用書面的條文放在物權編並無不妥。
 
同理,租賃本是物權,只是沒有對世效力。然而因為租賃規定於債編,所以有「債權物權化」的說法。倘若當初即規定於物權編,就不會有這種說法產生。而今把租賃放在債編,又說它「物權化」,目的雖然達成,但說理曲折,且這樣的體系是否能自圓其說,值得反省。對照美國的勇於面對現實,直接把已經「對世效力化」的租賃放到物權,說理上是不是直接了當了些。
 
二、物權化的檢討
 
1.公示性不足
 
依前所述,要有對世效力,要配合登記制度。然而買賣不破租賃的公示性,只有要求交付租賃物與承租人占有中(本次修正加入)兩要件,對第三人保障很不夠。試想,我想要賣房子,為了避免房子賣不出去,我一定是趁房客出去上班時,才會帶買主來參觀,而買主也可能以為家具擺設是我自己的,然後就上當買了房子。雖然承租人的確是在占有中,但是買主未必能發現這件事。學者蘇永欽指出:「現行法僅以租賃物交付為唯一公示方法,顯然過於薄弱,與瑞士債務法要求預告登記始破買賣,且日本民法也要求完成登記相比,實過於草率。」 [24]雖然債編修正加入承租人占有中這一個條件,但是如上所述,根本防不慎防。
 
或許有人認為,租賃也辦登記的話,行政成本太大,與想要防範的權利爭執利益相比,實在沒有必要。但是現今網路發達,辦理登記其實花不了什麼成本,這種疑慮應該不存在 [25]。而且,登記所需要的成本,與其所能防止的後續的爭執成本或為了避免風險的交易成本相較,事前登記要來的有經濟效益多了 [26]。不過,若要對所有的租賃物都辦登記,根本不可能,只要對以不動產為標的者辦理登記就可以了 [27]。若不辦登記,就不應該有對世效力。
 
至於本次修正加入第四百二十五條第二項,規定於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用買賣不破租賃。特引蘇永欽教授一文,以說明之:「第二項的增設,除了為民間公證人提供一項業務誘因外,只對詐害不動產受讓人或拍定人的假租賃有防止功能,並未能積極就物權效力的問題(範圍過廣、公示不足),作更全面的處理,結果是無公證的動產租賃,在物權效力的賦予上仍然全無限制,不動產租賃期限逾五年者若未經公證、或未定期限者,其租賃反而無物權效力,政策的有失權衡,可說甚明。」 [28]
 
2.物權化的範圍
 
我國租賃放在債編,雖說「物權化」,所講的也只是買賣不破租賃這一點。至於其他的物權效力,既然堅持租賃是債權,可能都沒辦法適用。但是在思考許多問題時,如果一再用債權物權二分法,永遠跳不出概念的束縛,是無法合理解決問題的。以下提出三點,希望能強化本文的論點,讓讀者開始懷疑,租賃真的是只是債權嗎?甚至,把它放到物權編去,適用上會產生什麼問題?
 
(1)相鄰關係
 
物權編的相鄰關係(第七百七十四至八百條),是用來規定相鄰土地所有權人之間的權利義務關係,而地上權、永佃權、典權也有準用。本文一再強調,承租人要如何行使租賃的權利,物權編應該有對應的「使用權」去規定。而今物權編沒有規定,但是承租人行使其「使用權」時,一樣會與臨地的土地權人產生糾紛,此時承租人如何去主張他的權利呢?是不是物權沒有規定,他就沒有任何權利可言?
 
對於這個問題,最高法院早就透過決議承認,承租人一樣可以類推適用物權編相鄰關係的規定 [29],而這次物權編修正草案第八百條之一:「第七百七十四條至前條之規定,於地上權人、農用權人、地役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人,準用之。」也明文予以承認。在草案通過後,透過該條的規定,承租人權利行使的範圍,與其餘土地權人相似。其實這樣就是在賦予承租人「使用權」的內涵,尤其是第七百九十條的準用,可以讓我們明確地知道,承租人有權禁止他人使用租賃物,這就是「使用權」的內容。只不過租賃還是放在債編,所以不承認它是物權。試想,物權編二十多個條文,承租人都可以準用,它跟物權還有什麼差異 [30]。
 
又,相鄰關係本來就是在處理土地使用人間的權利義務,與有沒有對世效力沒有太大的關係,這也印證了本文所提:應該用是否為「關於物的權利」為區分債權物權標準,而不是用有無對世效力作為分野。至於相鄰不動產使用協議有無對世效力,引起學者爭論,而它的解決方案,應該跟共有物分管契約同。
 
(2)善意受讓
 
民法第八百零一和九百四十八條,規定所謂的善意受讓,是指當無權利人無權處分某物權予善意第三人,原權利人不同意該處分行為時,該善意第三人即可以主張善意受讓的規定,取得其物權。試問,某甲無權出租他哥哥的車子給我,他哥哥發現後不同意,我能否主張善意受讓,取得該車的「使用權」?
 
在思考上,如果一下就限於債權物權二分法,那麼這題的答案可能很清楚:不行﹗因為租賃並非物權,我不能援用第八百零一與九百四十八條的規定,主張善意受讓,事實上實務也的確是這麼處理的。讓我們稍微跳脫傳統的想法,在看看這個問題。
 
若用舉重明輕的說理,既然所有權都可以善意受讓,原權利人這麼大的利益都被剝奪了,那麼有期限的「使用權」,也應該可以善意受讓,畢竟留住了「使用權」,卻留不住所有權,實在有失平衡。況且,基於買賣不破租賃背後所揭的社會目的,是在保護弱勢的承租人,我租了車子,若不讓我主張善意受讓,弱勢的我可能沒辦法馬上找台車子接應,這不就與前揭宗旨違背了嗎?縱然如學者所言,買賣不破租賃的宗旨,隨著社會變遷,早已由更合理的社會整體利益所取代 [31],那麼為了促進交易流通、提升財產利用價值、保障交易安全,讓善意承租人去主張善意受讓,不也更符合善意受讓所揭示的「保護交易安全」的原則嗎 [32]?
 
在現行體制下,由於租賃放在債編,雖有「物權化」的傾向,但仍不是物權,無法適用善意受讓。但是從立法層次、經濟分析的觀點,租賃之「使用權」的確有必要適用善意受讓的規定。解決之道,就是承認對應於租賃的「使用權」是一物權,而在物權編作出清楚的規定 [33],如此一來,租賃是物權,雖然無權利人「無權處分」,承租人一樣可以主張「善意受讓」。這可能也是本文唯一有建設性的建議。附帶說明,倘若依前文所建議者,將不動產租賃的公示性改為登記制度,那麼本段的標題與內容,都可以改成「信賴登記」了。但是關於動產的部分,還是有必要受到善意受讓的保護。

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[21]事實上在我國當初移植民法時,一開始就有買賣不破租賃的規定,也就是一開始租賃就有對世效力了,而卻還放在債編。這可能是因為立法者沒有深刻了解外國法制的演進,而把其演變的痕跡照抄過來。關於租賃的立法過程,可參考王澤鑑,買賣不破租賃:民法第四二五條規定之適用、準用與類推適用,民法學說與判例研究(六),第九篇,第一九三至二二六頁。
 
[22]關於學說的整理與通說見解,可參考王澤鑑,論移轉不動產物權之書面契約,民法學說與判例研究(七),第十二篇,第一九七至二一六頁。
 
[23]同上,實務也同此說。
 
[24] 蘇永欽,相鄰關係在民法上的幾個主要問題--並印證於Teubner的法律發展論,法學叢刊,第一六三期,第二二頁。
 
[25]王文宇,從財產權的保障論釋字第三四九號解釋,收錄於氏著民商法理論與經濟分析,元照,八十九年五月出版,第一一一頁,註四○。
 
[26] 蘇永欽前揭物權法定主義的再思考-從民事財產法的發展與經濟觀點分析,第第三四至二五四頁。
 
[27]關於此一議題,蘇永欽教授有一文,詳細查詢各國法制,發現各國都以不動產為限,配上登記制度,才有買賣不破租賃的適用;即便連德國與法國,雖無登記制度,但有配套規定,而我國不管動產不動產都適用,且無登記制度,則是「偏離債權關係基本原則的度最大,而相關配套調整規定最貧乏」,論理嚴謹,資料豐富,令人信服。詳請參考蘇永欽,關於租賃物物權效力的幾個問題-從民法第四二五條的修正談起,該文載於律師雜誌,第二四一期,八十八年十月,第十九至三十頁。又,王文宇老師也贊同蘇教授意見,見前揭從財產權的保障論釋字第三四九號解釋,第一二○頁,註六三。
 
[28] 蘇永欽前文,第二二頁。
 
[29] 最高法院七十九年度第二次民事會議決議:「…。從而鄰地通行權,除上述法律已明定適用獲準用之情形外,於其他土地利用權人(包括承租人、使用借貸人在內),亦應援用『相類似案件,應為相同之處裡』之法理,為之補充解釋,以求貫徹。」
 
[30] 至於這樣的修正,是不是合理,蘇永欽教授提出強烈質疑,請參考蘇永欽前揭相鄰關係在民法上的幾個主要問題--並印證於Teubner的法律發展論。
 
[31] 王文宇,前揭從財產權的保障論釋字第三四九號解釋,第一二○頁。該文用經濟分析的方法,突破傳統論理方式,論證較具說服力。
 
[32] 寫完本文後,才發現蘇永欽教授對此點的見解,與本文一致,甚至在理由構成上,都大同小異,令人莞爾,不過蘇教授論述較為完整。請參看蘇永欽,關於租賃物物權效力的幾個問題-從民法第四二五條的修正談起,第二五至二七頁。
 
[33] 雖然蘇永欽教授也認為租賃要適用善意受讓的規定,但在說理過程上,仍受限於債權、物權的分法,而發明出租賃乃「債權契約而生類似處分效果」的「非真正處分行為」,這也就是本文所稱:因受限於體系上的定位,而導致論理曲折(讓人難以理解的類推適用理論),無法令人有清晰的概念。且若真如該文所言,那麼把租賃放在物權編或債編,會有多大的差異嗎?詳請參考蘇永欽,前揭關於租賃物物權效力的幾個問題-從民法第四二五條的修正談起,第二十八頁。


(待續)

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作者簡介
台大法律系學士(2001)
中央產業經濟所法律組碩士(2003)
台灣大學國家發展所博士
真理大學財經法律系助理教授
楊智傑的異教徒法律工作站 http://homepage.ntu.edu.tw/~d92341001/

 

 

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