設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:207832 瀏覽總數:525045948
文章總數:207832 瀏覽總數:525045949
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



習慣法於形式法論證過程中的補充性—觀察法律適用脈絡中抽象概念充實之過程
刑法第356條損害債權罪之行為主體為「將受強制執行之際的債務人」,而非泛指一般債務人,屬純正身分犯
【林蕙瑛專欄】同性戀或異性戀的戀情
從疫病防治回看「宗教自由」之界限
【勞保言語失能】言語吞嚥機能適用胸腹部強制退保嗎?
關於醫師法第28條所稱醫療業務及醫療行為之闡釋及責任
蔡英文陳時中都不是帝王,修法才是王道
享有親權之人,得否為刑法第241條第1項、第3項之和誘未滿十六歲之男女,以略誘論之犯罪主體?
【林蕙瑛專欄】友誼沒有信任與寬容,是經不起考驗的
除案情複雜難以查明者外,行政訴訟事實審法院應依其查明事證核實確認,在納稅者聲明不服之範圍內定其數額,亦即以課稅處分為審理及判決對象
司法院大法官釋字第790號解釋摘要-栽種大麻罪案
僱用員工犯罪,僱主有連帶賠償責任
土地稅減免規則第24條第2項所為土地增值稅之減免之程序規定,能否適用於土地稅法第39條第2項前段依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅之事件?
【林蕙瑛專欄】想找機會跟他告白
司法院加速推動我國國民參與刑事審判制度之建立新聞稿
【林蕙瑛專欄】期待關係可以更上一層樓
衛生福利部訂定「嚴重特殊傳染性肺炎隔離及檢疫期間防疫補償辦法」
紓困應即時有效,緊急權要謹慎合憲
集體免疫力=無計可施!
【林蕙瑛專欄】在沒有承諾穩定關係之前最好避免性關係

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(一) > 陳怡如教授

法學入門(十一):民法租賃糾紛案例篇(一)

文 / 陳怡如教授
【台灣法律網】


  王同學家住台中,當兵退伍後,於今年考取位於新竹的某大學,由於申請不到學校宿舍,於是便打算在校外找了分租的雅房居住。由於快開學了,時間十分急迫,在沒有貨比三家的情況下,先付定金一千元,租下了每個月五千元的雅房,搬進時並簽約一年,且多交二個月的租金作保證金(押金)。由於租屋處離學校還是有段距離,騎機車去也要花上三十分鐘左右,所以後來跟其他學長姐打聽下,得知有每個月四千元的雅房,而且就位於學校隔壁條巷子裡,因為擔心被別人搶先租去,先前租期也快到期,所以也付了五百元定金,過幾天並繳了二個月租金的保證金且簽下一年租約。由於忙於搬家,王同學一直忘了跟房東說不續約,直到契約到期的前一天才打電話告知房東不再續約。結果房東很生氣,並以未提前通知且租屋連帶提供使用的傢俱有損壞為由,打算沒收保證金當做損害賠償。一萬元的保證金對剛退伍念大學學雜費和生活費都要靠自己的王同學來說,也是一筆不小的數字,他該如何將一萬元拿回?

  1.民法第四二一條第一項(租賃之定義):「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」民法第四二二條(不動產租賃契約之方式):「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」--本案王同學前後承租兩間不同的雅房都有跟房東簽訂為期一年的租賃契約。

  2.民法第二四八條(收受定金之效力):「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」民法第二四九條(定金之效力):「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」--本案王同學都是在正式簽約前先給定金,此即屬肯定會履行契約的承諾,自可推定租賃契約業已成立,日後多付的定金並可作為租金的一部分。

  3.土地法第九十九條(擔保金額之限制):「前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部份,抵付房租。」--本案房東要王同學繳交相當於兩個月房租的金額當保證金,還算合理,此等保證金主要在擔保王同學日後租金的給付、對房屋傢俱損害的賠償以及租屋期滿對房屋的準時歸還。如果一切都沒問題,契約終止即須歸還保證金。

  4.民法第四二三條(租賃物之交付及保持義務):「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第四二四條(承租人之契約終止權):「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」民法第四二九條(出租人之修繕義務):「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」民法第四三O條(修繕義務不履行之效力):「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第四三七條(承租人之通知義務):「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」民法第四三二條(承租人之保管義務):「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」民法第四五五條(租賃物之返還):「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」--本案王同學對傢俱的維護,倘若已盡善良管理人之義務,但依物之性質為通常使用仍不免發生損害,此時其並不須負損害賠償;倘若租賃物因其他因素需要修繕,原則上也必須由房東負擔,只不過王同學必須負起通知修繕的義務。但是,如果房東堅持是王同學沒盡善良管理人注意導致家俱損毀,房東則須對於王同學的故意或過失加以舉證,如果屬實,才能請求以保證金扣抵損害賠償金額。

  5.民法第四五O條(租賃契約之消滅):「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅(第一項)。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣(第二項)。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之(第三項)。」民法第四五一條(租賃契約之默示更新):「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」民法第四五三條(定期租約之終止):「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第四五O條第三項之規定,先期通知。」--由於王同學跟房東簽訂的是為期一年的租賃契約,屬定期契約,且其並無提前解約,期限屆滿租賃關係即告消滅,即便沒有事先通知也無妨,所以房東不該藉口其未提前通知而將保證金予以沒收。

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
陳怡如 簡介

現況:交通大學、新竹教育大學、勤益科技大學兼任助理教授
經歷:交通大學、勤益科技大學、新竹教育大學、大葉大學兼任助理教授
學歷:中國文化大學法學博士、台灣師範大學法學碩士、輔仁大學法學學士
研究興趣:大法官釋憲研究、憲法學專題研究、憲政體制研究、國際人權研究等
聯絡信箱:jyfd1103@yahoo.com.tw
個人網站:
司法解釋報報 http://mypaper.pchome.com.tw/jyfd
陳怡如Eunice Yi-Ju Chen的教學網站 http://blog.xuite.net/jyfd/blog

 

 

本單元最新10篇文章
106.1.6 司法院大法官解釋第 744 號 / 陳怡如教授
105.12.30 司法院大法官解釋第 743 號 / 陳怡如教授
105.12.9 司法院大法官解釋第 742 號 / 陳怡如教授
105.11.11 司法院大法官解釋第 741 號 / 陳怡如教授
105.10.21 司法院大法官解釋第 740 號 / 陳怡如教授
105.7.29 司法院大法官解釋第 739 號 / 陳怡如教授
105.6.24 司法院大法官解釋第 738 號 / 陳怡如教授
105.4.29 司法院大法官解釋第 737 號 / 陳怡如教授
105.3.18 司法院大法官解釋第 736 號 / 陳怡如教授
105.2.4 司法院大法官解釋第 735 號 / 陳怡如教授
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】房地產案例實務(一)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意