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【新聞疑義1681】租屋養毛小孩?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
許多人視毛小孩為家中一份子,但住在集合式大樓內,要顧慮社區鄰居感受,如果是租屋族,更要留意房東的態度。針對管委會能否限制住戶或租客禁養寵物,內政部營建署指出,即便目前朝野已有共識將修法,但草案尚未3讀,管委會仍有權限制禁養寵物。
去年7月立法院內政委員會審查《公寓大廈管理條例》條文修正草案,針對現行條文第23條之3「禁止住戶飼養動物之特別約定」已達成共識,未來將朝向修法不准社區以規章限制住戶或租客禁養寵物,不過,內政部營建署針對該條文回應指出,即便朝野已有共識,但目前尚未3讀通過,管委會仍有權禁養寵物。
群義房屋客戶服務暨法務部經理汪靜雯指出,過去常見管委會禁養寵物引起租屋糾紛,因管委會權限來自區分所有權人大會決議,因此代表多數住戶立場,目前禁養寵物規範在《公寓大廈管理條例》第16條「住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。」,未立新法前,社區仍有權禁養寵物。
為減少住客或租客因養毛小孩衍生出與房東或社區鄰居糾紛,永慶不動產高雄中華藝校加盟店經理吳佳容指出,民眾租屋前可先到租屋平台或請房仲協助,尋找可接受養寵物的租件,租屋前雙方可於房屋租賃契約書訂定「寵物規章」,包括寵物類型、數量與可能影響居住品質等相關內容明確載明,詳列寵物可活動空間及衍生出清掃的責任與義務。
有些房東會因租客養寵物,而要求提高押金、租金與相關規範,汪靜雯表示,租客與房東簽約時應充分討論、取得共識,才能免去不必要糾紛,若承租後才新增養寵物需求,建議事先告知房東與室友,取得同意後再讓寵物移住,若租賃雙方因飼養寵物出現糾紛,可到各鄉鎮市區公所找調解委員會尋求幫助。
(蘋果日報2017年03月04日報導: 租屋養毛一小孩 簽寵物規章可避糾紛)。

【疑義】
一、修法,讓社區規約不得禁養寵物?

按動物亦有「動物權」,而「動物權」與「人權」間也非不得調和,兩權間應非僅要求某一種權利,無條件的退讓;在以人為主的地球,人雖看似得主宰一切,但動物亦為環境的一環,將動物殘殺怠盡,人們亦將隨之消滅,所以,縱非尊重「動物權」,亦應基於人類自已的「生存權」及「環境權」,而對「動物們」的「生存」有所關懷;況人與人間,有時在法律上,亦著重於「弱者的保護」,與人類相較,更為弱勢的動物,人們自也應加以「關懷」,所以在「萬物平等」尚未被視為「普世價值」前,人權固屬重要,但「動物權」的部分內涵,亦非不得併予考量(註一)。

換言之,公寓大廈管理條例規定社區規約得禁養寵物,固不違反法律保留原則,惟除「此規定就財產權、表意自由等人民基本權利與自由之限制,是否違反比例原則、公益原則,須審酌」外,在適用上,社區規約禁養寵物之時間、方式及程度,仍須受法秩序安定性、比例原則等之拘束,並應將「動物權」的部分內涵,併予考量。

如原先社區規約未禁養寵物,嗣後社區規約修正後因而禁養寵物,並溯及既往,而使得原先社區已養寵物,流離失所,並破壞飼主與寵物間相互間之依賴關係,自與法秩序安定性有違,對於「動物權」也非善意,自是不妥。

另外,有些社區禁養寵物之目的,乃在於「維護環境之衛生與安寧」,但要達到此目的,真的沒有其他損害最小的方式嗎?訂定完善、限制人權較輕微、符合比例原則之寵物管理辦法,實務上,確實可行,何必一定要以先社區規約禁養寵物呢(寵物搭乘電梯四肢不得落地之規定,對大型狗而言,實有困難,其應屬不完善之規定)?

當然,國民黨立委王育敏所主張「將提出相關修法,讓社區規約不得禁養寵物」,也有限制人民表意自由之情形,其基於「動物權」因而限制「人民表意自由」,在目的正當性、損害最小原則等比例原則上,可能將面臨一場激辯。

爰本文認為,公寓大廈管理條例「社區規約得禁養寵物」之原規定,除違反比例原則、公益原則,須修正外,建議先予維持,以避免基於「動物權」因而限制「人民表意自由之疑慮。

但(一)在適用上,社區規約禁養寵物之時間、方式及程度,仍須受法秩序安定性、比例原則等之拘束,並應將「動物權」的部分內涵,併予考量。(二)大家要記得民法第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。」之規定,是有三個月之法定期間,以免期間經過了,再也不能請求法院撤銷,影響了權益(此時,在修正「民法第799-1條第3項規定,放寬法定期間」前,只能依法召集、召開區分所有權人會議修正規約了)(註二)。

二、公寓大廈管理條例目前現行規定與其法律適用上的考量

因公寓大廈管理條例此「讓規約不得禁養寵物」之修正草案,尚未完成立法程序及公布實施,是目前現行之公寓大廈管理條例第16條第4項:「住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。」、第23條第2項第3款:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:三、禁止住戶飼養動物之特別約定。」,仍屬有效,規約仍得有「禁止住戶飼養動物之特別約定」。

至於在適用上,社區規約禁養寵物之時間、方式及程度,仍須受法秩序安定性、比例原則等之拘束,並應將「動物權」的部分內涵,併予考量。。

即(一)如原先社區規約未禁養寵物,嗣後社區規約修正後因而禁養寵物,並溯及既往,而使得原先社區已養寵物,流離失所,並破壞飼主與寵物間相互間之依賴關係,自與法秩序安定性有違,對於「動物權」也非善意,自是不妥。
(二)有些社區禁養寵物之目的,乃在於「維護環境之衛生與安寧」,但要達到此目的,真的沒有其他損害最小的方式嗎?訂定完善、限制人權較輕微、符合比例原則之寵物管理辦法,實務上,確實可行,何必一定要以先社區規約禁養寵物呢(寵物搭乘電梯四肢不得落地之規定,對大型狗而言,實有困難,其應屬不完善之規定)?

三、租屋養毛小孩?

(一)承租人在租屋前,有必要查閱該公寓大廈規約有無禁止住戶飼養動物之特別約定,及瞭解其內容為何

至於租屋養毛小孩?因依現行公寓大廈管理條例第2條第8款:「本條例用辭定義如下:八、住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」之規定,承租人仍屬公寓大廈管理條例所稱住戶,依現行公寓大廈管理條例第16條第4項、第5項:「住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」之規定,承租人仍應遵守該公寓大廈「禁止住戶飼養動物之特別約定」。

是租屋打算養毛小孩,在租屋前,有必要查閱該公寓大廈規約有無禁止住戶飼養動物之特別約定,及瞭解其內容為何?以免造成困擾,面臨「須提前終止、被罰違約金」之狀況。

(二)基於契約自由原則,承租人與出租人間仍得在誠信原則及該公寓大廈規約有無禁止住戶飼養動物之特別約定(含合法有效之寵物管理辦法)下,就「租屋得否養毛小孩」、「養多少隻」及「其他配套措施」等事項約定之

又民法第428條、第438條僅分別規定「租賃物為動物者,其飼養費由承租人負擔。」(註三)、「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。」;至於租屋得否養毛小孩?養多少隻?等事項,民法租賃及土地法,並未有相關明確之效力規定。

是基於契約自由原則,承租人與出租人間,仍得在「誠信原則」及「該公寓大廈規約有無禁止住戶飼養動物之特別約定(含合法有效之寵物管理辦法)」(註四)下,就「租屋得否養毛小孩」、「養多少隻」及「其他配套措施」等事項約定之。

【註解】
註一:【新聞疑義679】流浪貓犬CNR!比宰殺更人道?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,655,&job_id=181824&article_category_id=2160&article_id=104439
註二:【新聞疑義1161】修法,讓社區規約不得禁養寵物?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,655,&job_id=197408&article_category_id=2160&article_id=115841
另此文,完成於2013年間,併予敘明。
註三:而且此為任意規定,非不得為相反之約定。即租賃物為動物者,其飼養費由出租人負擔。
註四:基於消費者保護法而來的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項,雖於106年1月1日實施,惟此種定型化契約,只適用於企業經營者及定型化契約,非企業經營者或非定型化契約,自無適用之餘地。
又法律以不溯及既往為原則,溯及既往為例外,所以溯及既往,應嚴格解釋,以法律明定者為限,以維法秩序之安定性。所以,如果是已簽訂長期房租(和房客簽5年約),自因「未溯及既往」或「非企業經營者」或「非定型化契約」之由,而不適用。
另請參【新聞疑義1546】惡房東!退散?( http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&job_id=219938&article_category_id=2158&article_id=133333)。

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楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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