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【新聞疑義1765】管理費怎收?規約說了算?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞疑義1765】管理費怎收?規約說了算?
 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)
【新聞】
 不具名讀者問:
我居住的大樓管理費原先都是直接繳交至管理室,上個月管委會突然貼出了一張公告,接下來管理費必須到特定銀行或超商繳納,衍伸的15元超商手續費必須由住戶自行吸收。請問,管委會是否有權利不經討論表決,片面宣布更改繳交方式?手續費須由住戶自行負擔,是否必須經由區權會投票通過才行?
律師蔡孟翰答:
有關大樓管理費,《公寓大廈管理條例》第10條規定,公共區域(法律稱之為「專有部分」)的修繕、管理和維護,由住戶共同負擔費用,這就是管理委員會因此可以請求住戶繳納管理費的依據,不過,法律並沒有明確規定管理費繳納的方式,因此要交到管理室或是透過轉帳方式,都是可以的。
 該條例另規定,大廈的管理方式除了法律已經規定的外,可以用自訂的規約約定有關社區與住戶的大小事,因此,究竟管委會可不可自行決定繳納管理費的方式,可以從規約中檢視住戶有沒有授權管委會決定如何繳納管理費。
 如果規約中沒有這樣的規定,管委會拒絕住戶向管理室繳納管理費,就不合理了。住戶可以透過召開區分所有權人會議(也就是全體住戶大會),直接針對管理費繳納的具體方式作出決定,以避免相關紛爭。
(蘋果日報2017年11月30日報導:【法律問蘋果】社區管理費怎收 「規約」說了算)
【疑義】
一、一般通稱之管理費及其運用
按公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項、第23條第2項第5款係規定「(第1項)公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。(第3項)公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理;如經區分所有權人會議決議交付信託者,由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:五、財務運作之監督規定。」。

又最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決也揭示「然只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要,故為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。『管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用』,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;至社區內重大公共設施之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此即公寓大廈管理條例第二十一條所謂之『…應分擔或其他應負擔之費用…』,法條文字另以此為概括規定,顯係為免掛一漏萬,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即與立法意旨有違。」。

是(一)只要公寓大廈存在,即有管理、維護之必要;為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為「管理費」。
(二)因此管理費性質上應屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用,屬公共基金之一部,自應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用則應依區分所有權人會議之決議為之(而且財務運作之監督規定,須納入規約)。
(三)管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;至社區內重大公共設施之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此即公寓大廈管理條例第21條所謂之「…應分擔或其他應負擔之費用…」,法條文字另以此為概括規定,顯係為免掛一漏萬,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即與立法意旨有違。

二、管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額(每坪或戶多少)、差別待遇情狀,及繳納方式?

至於管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額(每坪或戶多少)、差別待遇情狀,及繳納方式等?因管理費性質上屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用,故仍須由區分所有權人依區分所有權人會議決議之,進而納入規約,以為依循。

(管理費可否授權管委會決定?目前現行規定,尚未禁止【註一】;但禁止草案,已審議中)。

三、區分所有權人會議之決議及規約,如硬性規定「管理費之繳納,須透過轉帳方式,而且手續費由區分所有權人負擔」,已違反比例原則中的損害最小原則

惟區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正,係採多數決或少數決(註二),實務上,常生多數暴力或少數極端暴力之問題,此時,憲法層次之平等原則、比例原則(註三)、法律保留原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用(註四)之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約(簡稱兩公約)所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見(註五),就有介入之必要。

換言之,法官在依據民法第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。」或第56條:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」或第1條:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」等相關規定審判之時,憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見,仍應思考(此項思考,尚不違法官依據法律審判之規制)(註六)。

又所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。至於所謂平等原則,其精義為「等者,等之;不等之,不等之」,即「性質相同者,應相同之處理; 性質不同者,應為不同之處理」。 換言之,平等原則是要求「性質不同者,要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由,與目的之達成有無合理關聯」而定(註七)。

是區分所有權人會議之決議及規約,如硬性規定「管理費之繳納,須透過轉帳方式,而且手續費由區分所有權人負擔」,已違反比例原則中的損害最小原則。

蓋尚有其他手段(區分所有權人會議親自交到管理室或與代辦收費者協議免手續費),可達到繳納管理費且免手續費之目的,但卻硬性規定「管理費繳納須透過轉帳方式,而且手續費由區分所有權人負擔」,自有違反比例原則中的損害最小原則。

如區分所有權人會議之決議及規約,有「管理費之繳納,須透過轉帳方式,而且手續費由區分所有權人負擔」之硬性規定,建議仍應容許區分所有權人親自交到管理室(實際上,此種親自交到管理室者,已是少數)。

至於區分所有權人容許親自交到管理室,雖可能發生少數被侵占情事,應有相對之處理方式,但與達到繳納管理費目的,無關之手段(例如硬性規定「管理費之繳納,須透過轉帳方式」之原因,乃為防他人侵占管理費),自應避免,以免違反比例原則中的目的正當性原則。
【註解】
註一:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」、臺灣高等法院95年度上字第489號民事判決:「上開住戶規約第10條第3項前段固規定管理費以足敷該規約第11條第2款之開支為原則,惟其於第同條第2項已明定該社區管理費用收取標準由管理委員會於廣納各住戶意見後決定之,並授權管理委員會依實際收支現況酌以調整,另於同條第3項後段規定,所收取之管理費及公共基金之金額達2年之管理費用時,得經區分所有權人會議決議停止收繳,顯見上開住戶規約係授權被上訴人得廣納各住戶意見後,酌定一定標準徵收管理費,而非謂被上訴人須按該社區每月實際開支情形,逐月計算各住戶應負擔之管理費,而後予以收取。」、最高法院90年度台上字第607號民事判決:「次查前開住戶公約第十七條規定,管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤,各住戶應依章繳納,其辦法由管理委員會定之。依上開規定意旨,管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法,再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。故被上訴人是否已依該規約制定辦法,與其得否片面調整上訴人應繳納之管理費用有關連。」參照。
註二:公寓大廈管理條例第31條、第32條參照。
註三:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
註四:實務上,請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決:「按「本公約締約國確認人人有工作之權利,包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利,並將採取適當步驟保障之。」,經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文,而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定,兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力,各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現,是以法院行使審判職權時,自應遵循、審酌此二公約之規定、精神,甚應優先於國內法律而為適用(施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止,其意旨即應具優先性),則有關勞務給付之各契約,其適用、解釋法律自不得違於上開工作權、勞動權之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容,並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發,且工作權亦為本國憲法保障之基本權利,其內容不僅使勞工有工作之機會,更由於勞動契約之社會化,勞工經由勞務之提供,並得以維持、發展其職業能力,建立群體生活、社會評價,實踐工作價值及保持其人格尊嚴,易言之,勞務不應只保留於經濟層面之評價,其更應擴及於勞工人格權益之保護,故勞務提供亦屬工作權之重要內容,基此意義,勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益,且雇主無優越而值得保護之利益(如停業、雙方信賴基礎喪失等)時,即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務,如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議,第5頁以下。學說見解,請參廖福特著,法院應否及如何適用公民與政治權利公約,台灣法學雜誌第163期,2010年11月1日、陳清秀著,兩公約實踐與賦稅人權保障,2011年2月法令月刊。
註五:公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第2條:「兩公約所揭示保障人權之規定,具有國內法律之效力。」、第3條:「適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」參照。另兩公約人權事務委員會之解釋,請參人權大步走專區(http://www.humanrights.moj.gov.tw/mp200.html)。
註六:【新聞疑義1680】住戶在社區內違停,上鎖並罰款?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237388&article_category_id=2235&article_id=147392等。
註七:大法官會議釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋等參照。文可參【新聞疑義1724】住戶未繳管理費,管委會消磁不讓搭電梯?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=238205&article_category_id=2235&article_id=147967等。

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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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