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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1764】租賃條例施行後,租賃法令之適用5-以轉租為例

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞疑義1764】租賃條例施行後,租賃法令之適用5
-以轉租為例
 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)
【新聞】
 立法院於三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」,內政部表示,該法通過後,明定押金上限2個月等6大措施,有助於解決現行租賃市場糾紛問題,另外,政府將透過2大配套,輔導成立以出租人或承租人為成員之非營利團體,在發生糾紛時也能即時給予協助,加速糾紛處理效率;政府也將規劃設置租賃諮詢平台,提供租賃事務之諮詢服務。
現行租賃住宅市場存在著一些權利義務不清問題,讓租賃雙方易生糾紛,例如押金上限不明、轉租資料不詳、修繕責任不清、糾紛處理不易及租賃標的物資訊不明。內政部表示,「租賃住宅市場發展及管理條例」通過後,將以6大措施規範租賃權益。6大措施包括:
一、押金不得逾2個月租金總額;出租人於契約消滅及承租人完成租賃住宅返還時,應返還押金或賸餘押金。
二、出租人於簽約前應說明租賃期間由出租人負責修繕之項目及範圍,並應保持租賃住宅合於居住使用;如出租人未於適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求償還費用。
三、轉租人轉租時應經出租人書面同意,並向次承租人出示相關書面文件。
四、出租人在特定情形下(承租人毀損不修繕或賠償、遲付租金或費用達2個月租額、未經同意轉租他人、出租人收回重新建築)得檢附相關事證,以書面通知承租人提前終止租約。
五、承租人或其繼承人在特定情形下(疾病意外有長期療養需要、住宅未合於居住使用、住宅存餘部分難以繼續居住、第三人主張權利致不能居住、承租人死亡)得檢附相關事證,以書面通知出租人提前終止租約。
六、租賃契約消滅時,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交;遺留物限期催告仍不取回時,視為拋棄且得由押金扣除處理費用。
另外,為使租賃雙方獲得協助資訊及提升租賃糾紛處理,條例也提供2大配套措施如下:由政府輔導成立以出租人或承租人為成員之非營利團體,並由該團體提供租賃事務處理之專業諮詢(如貸款、保險、法律諮詢等)或教育訓練給出、承租人,以提高出、承租人處理租賃事務之能力。
該團體亦可協助出、承租人進行專業協商,在發生糾紛時也能即時給予協助,加速糾紛處理效率;而一旦住宅租賃案件發生糾紛,送由直轄市或縣市不動產糾紛調處委員會調處時,由政府扮演公正專業第三人的角色,且免收調處費用;政府也將規劃設置租賃諮詢平台,提供租賃事務之諮詢服務。
(中時電子報2017年11月28日報導: 內政部:6措施、2配套解決租賃糾紛)
【疑義】
一、消費性租賃(供自住使用房屋)之租賃物轉租

按如是房屋租賃,承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註三)之應記載事項第8條:「…(第3項)出租人□同意□不同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。(第4項)前項出租人同意轉租者,承租人應提示出租人同意轉租之證明文件。」、第15條第2項:「承租人有下列情形之一者,出租人得終止租約:(二)違反第八點規定而為使用。」及第17條:「除本契約另有約定外,出租人與承租人雙方相互間之通知,以郵寄為之者,應以本契約所記載之地址為準;並得以□電子郵件□簡訊□其他__方式為之(無約定通知方式者,應以郵寄為之);如因地址變更未通知他方或因__,致通知無法到達時(包括拒收),以他方第一次郵遞或通知之日期推定為到達日。」之適用。

即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第8條第3項、第4項所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第8條第3項、第4項或第15條第2項規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

換言之,企業經營者所提供之個案定型化契約,在租賃物轉租部分,如係記載「出租人同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。前開出租人同意轉租者,承租人應提示出租人同意轉租之證明文件。」或「出租人不同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。承租人違反前開規定者,出租人得終止租約」,則因與房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第8條第3項、第4項及第15條第2項規定相符,並非無效,出租人或承租人自得分依該約定為之。

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。

二、非消費性租賃(供居住使用住宅)之租賃物轉租

惟「租賃住宅市場發展條例」(註四)已於106年11月28日三讀,內政部表示,「租賃住宅市場發展及管理條例」通過後,將以6大措施規範租賃權益。6大措施包括:…
(三)轉租人轉租時應經出租人書面同意,並向次承租人出示相關書面文件。
(四)出租人在特定情形下(承租人毀損不修繕或賠償、遲付租金或費用達2個月租額、未經同意轉租他人、出租人收回重新建築)得檢附相關事證,以書面通知承租人提前終止租約。…

是非消費性租賃(供居住使用住宅)之租賃物轉租,
(一) 轉租人轉租時應經出租人書面同意,並向次承租人出示相關書面文件。
 (二) 承租人未經出租人同意轉租他人,出租人得檢附相關事證,以書面通知承租人提前終止租約。

此與前揭應記載事項第8條第3項、第4項及第15條第2項之規定(即「出租人同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。前開出租人同意轉租者,承租人應提示出租人同意轉租之證明文件。」或「出租人不同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。承租人違反前開規定者,出租人得終止租約」之規定)相較,並未更保護承租人(即出租人仍得為轉租之禁止),但因增加了「檢附相關事證」,對於減少租賃糾紛,則有所助益。

另外,此次非消費性租賃(供居住使用住宅)之租賃物轉租規定中,「轉租人轉租時應經出租人書面同意,並向次承租人出示相關書面文件」之規定,雖與前揭應記載事項第8條第4項:「前項出租人同意轉租者,承租人應提示出租人同意轉租之證明文件。」之規定,在規範內容上是相同的(均保護次承租人之權益),但「轉租人轉租時應經出租人書面同意,並向次承租人出示相關書面文件」之規定,則較明確。

又租賃住宅市場發展條例第5條(註五)也規定「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」;而前開住宅租賃契約應約定及不得約定事項,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定,爰住宅租賃之出租人須及早因應(註六)。

三、消費性租賃(供自住使用房屋)、非消費性租賃(供居住使用住宅)以外之房屋租賃,其租賃物轉租

但住宅租賃以外之房屋租賃(註七),且非企業經營者或非定型化契約或消費者(無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用)【即消費性租賃(供自住使用房屋)、非消費性租賃(供居住使用住宅)以外之房屋租賃】,其租賃物轉租,依土地法、民法等相關規定。

而民法中,與租賃物轉租有關者,係明定於民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」、第444條:「承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」。

即(一)租賃物為房屋者,原則上,承租人是得將其一部分轉租於他人的。但如有反對之約定,則不得轉租(註八)(註九)。
(二)房屋以外之其他租賃物,承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。
(三)承租人違反前開規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。
(四)承租人依前開規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。

至於不定期租賃之終止及收回房屋,則明定於土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋……二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。……四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。……」(註十)。
【註解】
註一:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註二:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。
註三:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F
註四:行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案 https://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130D
註五:其立法理由如下:「一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。…… 」。
註六:租賃住宅市場發展條例,確沒有「出租住宅最低居住水準」、「約束房東要提供房客安全、有保障的居住環境」等租屋安全之明文。但基於經濟社會文化權利國際公約第12條第1款、兩公約第4條、租賃住宅市場發展條例草案第1條之規定,非不得在租賃住宅市場發展條例草案中,明定「出租住宅最低居住水準等租屋安全之條款」、「違反其之罰則」及「得稽核」等規定。惟須注意的是:(一)此已涉及人民財產權及契約自由之限制,其限制之內容仍應符合公益原則、比例原則、法律保留原則、平等原則及體系正義。即須符合下列比例原則、法律保留原則、平等原則之要求及通過公益原則與體系正義之檢視。(二) 前開「適足住房權」之內涵 (在居住安全方面,應向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介;而且居住者的身體安全也應得到保障)之義務,我國各級政府機關也有積極提供之義務,而非僅要求出租人負擔此義務(稽核及加強稽核,與提供義務有別,不可謂「各級政府機關已盡了稽核義務,就可免除此提供義務)。【新聞疑義1750】租賃草案下午三讀,但沒租屋安全!http://www.peopo.org/news/352373
註七:租賃住宅市場發展條例所稱租賃住宅,指以出租供「居住使用」之建築物(第3條第1款參照)。而供居住使用建築物之出租,就是筆者及本文所稱住宅租賃。
另依行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」之意旨,房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用,僅於單純供自住使用,比與「租賃住宅市場發展條例」草案所稱「供居住使用」之租賃住宅,界定範圍更小。
至於筆者及本文所稱房屋租賃,乃有別於耕地租賃、基地租賃等土地租賃、融資性租賃,以房屋為租賃物而言。至於是單純供自住使用?或供居住使用? 或作為銷售商品、執行業務或投入生產使用?在所不論。
註八: 最高法院20年上字第1196號判例:「租賃物為房屋,承租人固得將其一部分轉租於他人,但如有反對之約定而仍行轉租者,出租人自得終止契約。」、20年上字第213號判例:「租賃物為房屋者,承租人固得將其一部分轉租他人,但以無反對之約定為限。」參照。文請參【新聞疑義1683】名人,一屋兩租?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=237531&article_category_id=2403&article_id=147483
註九:此部分規定,對承租人而言,反而較前揭應記載事項第8條第3項之規定及租賃住宅市場發展條例之租賃物轉租規定,更優。
註十: 最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」參照。

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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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