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【新聞疑義1762】租賃條例施行後,租賃法令之適用4-租賃物修繕為例

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞疑義1762】租賃條例施行後,租賃法令之適用4
-租賃物修繕為例
 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)
【新聞】
 立法院於三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」,內政部表示,該法通過後,明定押金上限2個月等6大措施,有助於解決現行租賃市場糾紛問題,另外,政府將透過2大配套,輔導成立以出租人或承租人為成員之非營利團體,在發生糾紛時也能即時給予協助,加速糾紛處理效率;政府也將規劃設置租賃諮詢平台,提供租賃事務之諮詢服務。
現行租賃住宅市場存在著一些權利義務不清問題,讓租賃雙方易生糾紛,例如押金上限不明、轉租資料不詳、修繕責任不清、糾紛處理不易及租賃標的物資訊不明。內政部表示,「租賃住宅市場發展及管理條例」通過後,將以6大措施規範租賃權益。6大措施包括:
一、押金不得逾2個月租金總額;出租人於契約消滅及承租人完成租賃住宅返還時,應返還押金或賸餘押金。
二、出租人於簽約前應說明租賃期間由出租人負責修繕之項目及範圍,並應保持租賃住宅合於居住使用;如出租人未於適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求償還費用。
三、轉租人轉租時應經出租人書面同意,並向次承租人出示相關書面文件。
四、出租人在特定情形下(承租人毀損不修繕或賠償、遲付租金或費用達2個月租額、未經同意轉租他人、出租人收回重新建築)得檢附相關事證,以書面通知承租人提前終止租約。
五、承租人或其繼承人在特定情形下(疾病意外有長期療養需要、住宅未合於居住使用、住宅存餘部分難以繼續居住、第三人主張權利致不能居住、承租人死亡)得檢附相關事證,以書面通知出租人提前終止租約。
六、租賃契約消滅時,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交;遺留物限期催告仍不取回時,視為拋棄且得由押金扣除處理費用。
另外,為使租賃雙方獲得協助資訊及提升租賃糾紛處理,條例也提供2大配套措施如下:由政府輔導成立以出租人或承租人為成員之非營利團體,並由該團體提供租賃事務處理之專業諮詢(如貸款、保險、法律諮詢等)或教育訓練給出、承租人,以提高出、承租人處理租賃事務之能力。
該團體亦可協助出、承租人進行專業協商,在發生糾紛時也能即時給予協助,加速糾紛處理效率;而一旦住宅租賃案件發生糾紛,送由直轄市或縣市不動產糾紛調處委員會調處時,由政府扮演公正專業第三人的角色,且免收調處費用;政府也將規劃設置租賃諮詢平台,提供租賃事務之諮詢服務。
(中時電子報2017年11月28日報導: 內政部:6措施、2配套解決租賃糾紛)
【疑義】
一、消費性租賃(供自住使用房屋)之租賃物修繕

按如是房屋租賃,承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註三)之應記載事項第9條第1項、第2項:「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者,不在此限。前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。」及第16條第1款:「出租人有下列情形之一者,承租人得終止租約:(一)房屋損害而有修繕之必要時,其應由出租人負責修繕者,經承租人定相當期限催告,仍未修繕完畢。」之適用。

即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第9條第1項、第2項及第16條第1款所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第9條第1項、第2項或第16條第1款規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

換言之,企業經營者所提供之個案定型化契約,在租賃物修繕部分,如係記載「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者,不在此限。前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。房屋損害而有修繕之必要時,其應由出租人負責修繕者,經承租人定相當期限催告,仍未修繕完畢,承租人得終止租約」,則因與房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第9條第1項、第2項及第16條第1款規定相符,並非無效,出租人或承租人自得依該約定為之。

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。

二、非消費性租賃(供居住使用住宅)之租賃物修繕

惟「租賃住宅市場發展條例」(註四)已於106年11月28日三讀,內政部表示,「租賃住宅市場發展及管理條例」通過後,將以6大措施規範租賃權益。6大措施包括:…
 (二)出租人於簽約前應說明租賃期間由出租人負責修繕之項目及範圍,並應保持租賃住宅合於居住使用;如出租人未於適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求償還費用。…
 (四)出租人在特定情形下(承租人毀損不修繕或賠償、遲付租金或費用達2個月租額、未經同意轉租他人、出租人收回重新建築)得檢附相關事證,以書面通知承租人提前終止租約。…

是非消費性租賃(供居住使用住宅)之租賃物修繕,
(一)出租人於簽約前應說明租賃期間由出租人負責修繕之「項目及範圍」,並應保持租賃住宅合於居住使用;如出租人未於適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求償還費用。
(二)住宅未合於居住使用,承租人或其繼承人得檢附相關事證,以書面通知出租人提前終止租約。

此與前揭應記載事項第9條第1項、第2項及第16條第1款之規定(即「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者,不在此限。前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。房屋損害而有修繕之必要時,其應由出租人負責修繕者,經承租人定相當期限催告,仍未修繕完畢,承租人得終止租約」之規定),並未更保護承租人(少了得於約定租金扣抵),但因增加了「檢附相關事證」及「出租人於簽約前應說明租賃期間由出租人負責修繕之項目及範圍」,對於減少租賃糾紛,則有所助益。

但本文仍建議「租賃期間由出租人負責修繕之項目及範圍」,仍應明定在「書面租賃契約」內(而非只規定出租人有簽約前之說明義務),較能杜絕此項爭議。

又租賃住宅市場發展條例第5條(註五)也規定「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」;而前開住宅租賃契約應約定及不得約定事項,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定,爰住宅租賃之出租人須及早因應(註六)。

三、消費性租賃(供自住使用房屋)、非消費性租賃(供居住使用住宅)以外之房屋租賃,其租賃物修繕

但住宅租賃以外之房屋租賃(註七),且非企業經營者或非定型化契約或消費者(無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用)【即消費性租賃(供自住使用房屋)、非消費性租賃(供居住使用住宅)以外之房屋租賃】,其租賃物修繕,依土地法、民法等相關規定。

而民法中,與租賃物修繕有關者,係規定於民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第429條:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」、第430條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、第437條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」。

其中,雖依民法第423條之規定,出租人有提供及維持合於約定使用、收益狀態租賃物之義務,惟在「租賃關係存續中,修繕責任之負擔」上,當事人間也非不得約定「由承租人負擔」(有約定者,除該約定違反誠信原則等因而無效外,自從其約定);當事人間如未約定「由承租人負擔」,也沒有另有習慣,雖由「出租人負擔」,惟應同時符合「有修繕必要」、「有修繕可能」及「承租人已盡應即通知義務(但為出租人所已知者,不在此限:另外,承租人亦得定相當期限,催告出租人修繕)」等三項要件,出租人始須進行該修繕工作,並在「承租人定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕」時,發生「承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」之法律效果。

更甚者,承租人怠於為民法第437條第1項所定之應即通知義務,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害(註八)。
【註解】
註一:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註二:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。
註三:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F
註四:行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案 https://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130D
註五:其立法理由如下:「一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。…… 」。
註六:租賃住宅市場發展條例,確沒有「出租住宅最低居住水準」、「約束房東要提供房客安全、有保障的居住環境」等租屋安全之明文。但基於經濟社會文化權利國際公約第12條第1款、兩公約第4條、租賃住宅市場發展條例草案第1條之規定,非不得在租賃住宅市場發展條例草案中,明定「出租住宅最低居住水準等租屋安全之條款」、「違反其之罰則」及「得稽核」等規定。惟須注意的是:(一)此已涉及人民財產權及契約自由之限制,其限制之內容仍應符合公益原則、比例原則、法律保留原則、平等原則及體系正義。即須符合下列比例原則、法律保留原則、平等原則之要求及通過公益原則與體系正義之檢視。(二) 前開「適足住房權」之內涵 (在居住安全方面,應向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介;而且居住者的身體安全也應得到保障)之義務,我國各級政府機關也有積極提供之義務,而非僅要求出租人負擔此義務(稽核及加強稽核,與提供義務有別,不可謂「各級政府機關已盡了稽核義務,就可免除此提供義務)。【新聞疑義1750】租賃草案下午三讀,但沒租屋安全!http://www.peopo.org/news/352373
註七: 租賃住宅市場發展條例所稱租賃住宅,指以出租供「居住使用」之建築物(第3條第1款參照)。而供居住使用建築物之出租,就是筆者及本文所稱住宅租賃。
另依行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」之意旨,房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用,僅於單純供自住使用,比與「租賃住宅市場發展條例」草案所稱「供居住使用」之租賃住宅,界定範圍更小。
至於筆者及本文所稱房屋租賃,乃有別於耕地租賃、基地租賃等土地租賃、融資性租賃,以房屋為租賃物而言。至於是單純供自住使用?或供居住使用? 或作為銷售商品、執行業務或投入生產使用?在所不論。
註八: 【新聞疑義1688】租賃物修繕法令之適用http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=237574&article_category_id=2403&article_id=147512

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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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