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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1696】什麼!房客使用馬桶,要投幣!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
 不少人會離開家鄉到外地工作、租房,也因此發生許多租賃糾紛。日前有網友在論壇分享自己租房卻不能用廁所,因為馬桶竟然被改成投幣式,且房東說法讓人無法接受,他只好在網路上求助,網友紛紛留言:「這不合法吧!」
網友在reddit論壇發文,表示他搬到英國索恩伯里(Thornbury)生活,最近租屋處的馬桶壞了,他請房東維修,想不到馬桶竟被加裝投幣機,每次上廁所要沖水得再投50便士(約台幣20元),讓他超傻眼。
網友詢問房東,為什麼明明有付水費,還需投幣才能使用馬桶,房東回應要配合政府節約用水,讓網友十分不解上網求助。其他網友看到後紛紛留言:「這完全不合法啊!告他」、「長這麼大第一次看到投幣式馬桶。」還有人建議:「就上在水槽裡吧」、「你就讓排泄物一直堆積,讓房東最後花錢處理糞便,他才會學到教訓。」
(三立新聞2017年01月05日報導: 超摳惡房東!租屋馬桶壞掉 修完房客傻眼:他改裝投幣式斡)。

【疑義】
一、租賃物修繕法令之適用

(一)房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9條(修繕及改裝)之適用

按如承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註三)之應記載事項第9條(修繕及改裝):「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者,不在此限。前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。房屋有改裝設施之必要,承租人應經出租人同意,始得依相關法令自行裝設,但不得損害原有建築之結構安全。前項情形承租人返還房屋時,□應負責回復原狀□現況返還□其他   。」之適用。

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地(註四)。

(二)非企業經營者或非定型化契約或消費者,依民法等相關規定

又非企業經營者或非定型化契約或消費者,就不得適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9條之規定。反而要回到民法等相關規定。

即與租賃物修繕有關者,係規定於民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第429條:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」、第430條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、第437條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」。

其中,雖依民法第423條之規定,出租人有提供及維持合於約定使用、收益狀態租賃物之義務,惟在「租賃關係存續中,修繕責任之負擔」上,當事人間也非不得約定「由承租人負擔」(有約定者,除該約定違反誠信原則等因而無效外,自從其約定);當事人間如未約定「由承租人負擔」,也沒有另有習慣,雖由「出租人負擔」,惟應同時符合「有修繕必要」、「有修繕可能」及「承租人已盡應即通知義務(但為出租人所已知者,不在此限:另外,承租人亦得定相當期限,催告出租人修繕)」等三項要件,出租人始須進行該修繕工作,並在「承租人定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕」時,發生「承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」之法律效果。

更甚者,承租人怠於為民法第437條第1項所定之應即通知義務,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害(註五)。

(三)小結
從而,本案報導如屬實,因題意並未提及與「出租人是否為企業經營者」、「出租人提供之租賃契約是否為定型化契約」及「承租人是否為消費者」有關之內容,爰尚無法研判本案有無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用。

惟為為文方便,本文先暫預定為「出租人為非企業經營者」而無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用。而且修繕責任由出租人負擔。

二、本案投幣馬桶
按從民法第421條:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」之規定觀之,租金與租賃物為租賃契約成立之必要之點,通常會在租賃契約內約定之(註六)。

又租賃契約內容之變更,除法律另有規定外,從承租人與出租人間之約定。

另民法第438、423條也分別規定「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。」「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」。

從而,本案報導如屬實,本案承租人與出租人間如已將本案馬桶納入本案租賃物,而且本案馬桶使用收益之對價也含在本案總租金內(通常是如此,惟不排除特殊情形),嗣後也未再變更此約定,則本案出租人修完馬桶後,改裝為投幣式,而使得承租人在未再另行支付額外使用費時,不能就依本案馬桶之性質為使用,自是違反民法第423條後段所定「在關係存續中,保持其合於約定使用、收益狀態之維持義務」。

本案承租人自得依約及前開規定,向本案出租人請求其「改變投幣始能使用本案馬桶」之狀態,並符合民法第438、423條之規定。

【註解】
註一:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註二:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。
註三:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F
註四:惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案(卜土http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130Dhttps://www.moi.gov.tw/files/news_file/%E9%99%84%E4%BB%B6%20%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%99%BC%E5%B1%95%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E8%8D%89%E6%A1%88%E7%B8%BD%E8%AA%AA%E6%98%8E.pdf)第5條:「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」(立法理由如下:一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。……),設有「得適用非屬消費者保護法第2條第3款規定消費關係之租賃住宅契約應約定及不得約定事項」,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定。爰仍建議出租人須及早因應。
註五:【新聞疑義1576】屋塌像震災,房東竟拒賠!http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=2158&job_id=222228&article_id=135320
註六:例如房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第2條、第4條就規定「房屋租賃標的」及「租金約定及支付」事項。又如崔媽媽版本租賃契約書(http://www2.tmm.org.tw/doc/rent/2017%E5%B4%94%E5%AA%BD%E5%AA%BD%E7%89%88%E7%A7%9F%E7%B4%84%E5%AE%9A%E7%A8%BF%E7%89%88(5).pdf)第1條、第3條也是如此。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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