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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1695】交屋拖1年,百戶氣炸?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
台中市清水區大樓建案「清美居」,拖延交屋時間長達1年,上百戶小家庭無法如期如住,建商卻搬出地質改良、瓦斯公司拖延等原因卸責,合約賠償方式也與定型化契約牴觸,消保官指出,每超過1天建商應付已繳房價的萬分之5利息給買方。
巽揚建設2014年以隆乙建設名義,推出預售案「清美居」,打小坪數房型,每坪15.9~18萬元,總價298~518萬元,是當時台中總價最低建案,因此迅速銷售一空。但施工期間地基崩塌,費時6個月做地質改良。
近期又因瓦斯牽管進度延遲,導致2016年8月應交屋的房子,到今年7月仍未完工,住戶認為建商缺乏處理誠意,已找消保官介入、並集體向《蘋果》投訴。
巽揚建設經理呂建成回應,當初基地崩塌是連日大雨的「天災」所致,而現在也因欣彰瓦斯拖延時間,導致其他工程無法進行。欣彰瓦斯則表示,一般建商都在結構體階段就申請,該建商則是拿到使照後才申請,而瓦斯完工期限抓180個工作天,已配合盡快施工。
台中市消保官謝明謙指出,建商聲稱的基地崩塌為「天災」,但仍須透過消保官界定,而當初「清美居」合約書內訂定延遲交屋的利息,是每日支付已繳房價的「萬分之2」,與預售屋買賣定型化契約牴觸,因此無效,建商若在取得使照後6個月內不交屋,每超過1天,就應提供已繳房價的萬分之5作為利息給買方。住戶若因交屋延遲而造成某些損害,也可依法求償。
此外,該案規劃4棟、每層4戶,其中B棟3房規劃的冷氣壓縮機位置具施工危險性,許多師傅拒絕裝設,一開始建商稱住戶找的師傅不專業,經消保官協調後妥協,請住戶找冷氣公會評估。住戶指:「因中部冷氣公會不敢得罪建商,最後北部冷氣公會願意來評估,但建商卻不願發函出錢邀請。」甚至以其他棟成功裝設冷氣案例,告知冷氣公會無須再評估,明顯擺爛。
大台中建築師公會副理事長黃文彬表示,建商冷氣位置設計不良,並不屬於建築品質出現重大缺失,消費者要據此要求賠償可能有困難,「政府無強制規定設計要『人性化』,民眾購買預售屋只能再三確認打聽,才能降低購屋風險。」謝銘謙也說:「若只是建商設計造成『生活不便』,實務上較難向建商要求賠償。」 
(蘋果日報2017年07月15日報導: 清美居交屋拖1年 百戶氣炸)。

【疑義】
一、本案冷氣位置設計不良,以至於有通常效用瑕疵或契約預定效用瑕疵之處理
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註一)。

又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

從而,冷氣位置設計不良,以至於有「通常效用之瑕疵」或「契約預定效用之瑕疵」,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

二、本案基地崩塌,是否為天災之認定及施工期間之展延
又如是預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第12條:「(一)本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:1、因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。2、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。(二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。」之適用。即
1.買賣當事人間如無優於前開應記載事項第12條之規定時(註二,有「因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間」或「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間」情事之一者,得順延施工期間。
2.買賣當事人間如無優於前開應記載事項第12條之規定時,出賣人如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。

從而,本案基地崩塌,是否為天災之認定,實影響「施工期間得否因而依約展延」「逾期遲延利息之計算」及「逾期得否解除契約」等事項,自應依全部客觀事實認定之。

三、合約書內訂定延遲交屋的利息,是每日支付已繳房價的「萬分之2」,與應記載事項第12條規定不符,無效
依消費者保護法第17條第1項及第3項之規定,中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效;該定型化契約之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」規定定之。

從而,當初「清美居」合約書內訂定延遲交屋的利息,是每日支付已繳房價的「萬分之2」,如屬實,此定型化契約條款與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第12條規定不符,此定型化契約條款無效:如未另行約定,依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第12條之規定補充之。

【註解】
註一:所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言,最高法院九十六年度台上字第二四九八號民事判決:「按買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人即不得解除契約,此觀民法第三百五十九條之規定自明;所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言。」、九十三年度台上字第八0號民事判決:「惟所謂「顯失公平」,應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,非得僅以其使用現況影響輕微,遽認買受人之損害較小,進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵,上訴人受有若何損害?其解除契約於兩造之損害比例為何?徒以被上訴人築牆內縮結果,僅地下層室內面積停車空間稍小,即謂此項瑕疵輕微,上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事,認解除契約有失平衡,而為上訴人敗訴之判決,亦屬可議。」、八十九年度台上字第二九二五號民事判決:「末按民法第三百五十九條固規定,買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害,有失平衡而言。原審未就上訴人主張之系爭房屋之其他瑕疵逐一予以調查審認,及斟酌其瑕疵對於上訴人所生之損害與解除契約對於被上訴人所生之損害,是否有失平衡﹖即認上訴人解除契約係顯失公平,亦嫌速斷。」等可資參照。【新聞疑義1668】公設重大修繕,得否請求減少價金?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237164&article_category_id=2235&article_id=147231
註二:依消費者保護法第17條第1項及第3項之規定,中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效;該定型化契約之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」規定定之。
惟個案定型化契約條款優於前開應記載事項者,尚非不許。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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