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【新聞疑義1689】他花3800萬買漏水屋,竟不能索賠!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
高市高姓男子花了3800萬買了間中古透天別墅,入住後,卻發現2樓窗台有漏水痕跡,高男認為房仲和前屋主刻意隱暪,提告求償380餘萬,高雄地院審理時,前屋主認為窗台遮雨棚非房屋結構,漏水不會影響房屋功能,且事後也派工修繕,法官認為高男超過半年時間沒再請求前屋主修繕房舍,已逾追訴期,駁回高男之訴。
判決指出,102年11月間,高姓男子透過房仲介紹,找到1間地坪31坪、建坪148坪約8至9年的車庫別墅,當時屋主開價4800萬,高男在房仲協助下,順利以3800萬元買下房屋,當時3位服務的房仲各拿到5萬元佣金。
高男一家入入住後發現,剛買的房子有漏水痕跡,但高男重新檢閱當時買屋時的「現況說明書」,發現前屋主和房仲人員在「建物是否有漏水情形」勾選「否」,高男認為,該社區中屋價約3500萬元,若不是房仲一再保證前屋主很少住,而且還附上高檔裝潢,他才會以高於市價行情買下該屋,但卻因而買到買到漏水屋,他提告要求房仲和前屋主應賠償他380萬。
高雄地院審理時,3位房仲供稱,交屋前,高男數度入內觀看,交屋時也沒有發生漏水情形,但交屋後,高男卻說發現漏水,他們認為已善盡產權調查義務,且事後也積極連絡前屋主出面處理,不認為自己有錯。
前屋主也說,她剛買下房子時,確實曾發生漏水情況,但建商也已完成修繕,因此她才會在「建物是否有漏水情形」勾選「否」;交屋後,高男透過房仲連絡她說房子有漏水痕跡,她派工前往後,發現是窗台遮雨棚矽利康老舊,可能會造成漏水,雖不影響房屋功能,她還是花了2萬多塊幫忙處理善後。
法官認為,高男103年3月發現有房子有漏水痕跡後,約1個月時間,前屋主就派工處理好漏水情形,直到今年1月高男提告前,都沒有再通知前屋主進行修繕,因此認為已過6個月追訴期,加上前屋主也當庭同意,未檢只要遮雨棚再漏水,她一定會負責到底,因此審理後駁回高男之訴,全案仍可上訴。
 (自由時報2015年11月09日報導: 注意保固追訴期!他花3800萬買漏水屋竟不能索賠…)。

【疑義】
一、物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使及其法定期間
按民法第359條固規定,買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」、第355條:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」、第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」、第357條:「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」、第358條:「買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人,如怠於通知,應負損害賠償之責。」之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註一)。

惟前開所謂物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」,定有其法定期間。

即(一)如出賣人並非故意不告知瑕疵,則於買受人依第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」規定為通知後六個月間不行使而消滅;(二)出賣人縱使故意不告知瑕疵,此物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,也自物之交付時起經過五年而消滅。

又從民法第354條及第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」之規定觀之,前開物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使,除契約另有訂定外,係自交付時起始得行使(註二),而且該瑕疵,僅限於交付前已存在之瑕疵,交付後始發生之瑕疵,除契約另有訂定外,由買受人承受負擔。

從而,本案報導如屬實,法院所認如無誤,本案出賣人係在「建物是否有漏水情形」勾選「否」,並由買受人簽章後,列入買賣債權契約之一部(即約定買賣建物不得有漏水情形),而交屋後,雖確有漏水情形(即有預定效用之瑕疵);惟本案買受人(高男)103年3月發現有房子有漏水痕跡後,約1個月時間,前屋主就派工處理好漏水情形,直到今年1月高男提告前,都沒有再通知前屋主進行修繕,已逾民法第365條所定六個月之法定期間,而且出賣人也非故意不告知瑕疵(註三),如係交屋前已存在之瑕疵,且契約也未另行約定「此建物危險之移轉時點」(此部分,題意尚有未明),那法院判高男敗訴,似並不意外(惟須再釐清下列保固之問題)。

(二)保固責任(註四)
按坊間預售屋買賣中,有所謂的保固責任。

此個案保固責任之法律性質,雖依個案性質、契約內容及客觀事實等定之。

惟從最高法院98年度台上字第1214號民事判決:「上訴人與被上訴人訂立「購置履帶式推土機」契約,被上訴人依約交付系爭推土機一台予上訴人,經驗收無訛,亦隨附出具保固書及繳交保固保證金,保固書記載:本公司保證自驗收合格日起 1 年內,在正常操作使用情形下對推土機本身之結構、零組件負責保固 1 年,在保固期間如有故障,本公司負責免費修復或更換新品。上訴人主張,系爭推土機係結構具有瑕疵所致,被上訴人無法修復瑕疵,乃給付不能。並已依民法第 226 條第 1 項、第 256 條等規定?解除契約之意思表示,買賣契約既已解除,爰依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還所受領之價金。惟?,依公開招標及契約書之內容,足認兩造間係買賣法律關係,各自所負之主給付義務?:被上訴人交付履帶式推土機一台,上訴人交付買賣價金 595 萬元。被上訴人並已履行交付系爭推土機相關規格、出廠證明等文件之從給付義務。又依保固書記載,足認被上訴人出具保固書,承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任,性質上應屬於:?使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之附隨義務。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任,並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任,則應回歸民法中債編總則第 365 條規定,即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之 6 個月間行使。上訴人遲至 97 年 1 月 18 日始以準備書狀?解除契約之意思表示,顯逾民法第 365 條規定之 6 個月期間,則上訴人所?解除契約之意思表示,應不合法。雖在兩造約定之保固期間內,被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事,被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外,在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任,即上訴人?得類推適用民法第 226 條第 2 項規定,就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任,上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務(保固書責任)據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約,依民法第 259 條第 2 款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」之意旨看來,應負之保固書責任,其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任,惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任,並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務,也應注意。

從而,本案有無保固責任之約定?如有,其保固期間、保固範圍及保固義務為何? 均有再釐清之必要。

【註解】
註一:所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言,最高法院九十六年度台上字第二四九八號民事判決:「按買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人即不得解除契約,此觀民法第三百五十九條之規定自明;所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當,有失平衡者而言。」、九十三年度台上字第八0號民事判決:「惟所謂「顯失公平」,應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益,加以衡量,非得僅以其使用現況影響輕微,遽認買受人之損害較小,進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵,上訴人受有若何損害?其解除契約於兩造之損害比例為何?徒以被上訴人築牆內縮結果,僅地下層室內面積停車空間稍小,即謂此項瑕疵輕微,上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事,認解除契約有失平衡,而為上訴人敗訴之判決,亦屬可議。」、八十九年度台上字第二九二五號民事判決:「末按民法第三百五十九條固規定,買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責,如依其情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害,有失平衡而言。原審未就上訴人主張之系爭房屋之其他瑕疵逐一予以調查審認,及斟酌其瑕疵對於上訴人所生之損害與解除契約對於被上訴人所生之損害,是否有失平衡﹖即認上訴人解除契約係顯失公平,亦嫌速斷。」等可資參照。
註二:至買受人已否取得物之所有權,在所不問(最高法院47 年台上字第 1655 號民事判例參照)。又所謂交付,並非以現實交付為限(最高法院44 年台上字第 828 號民事判例參照)。
註三:高雄地院審理時,3位房仲供稱,交屋前,高男數度入內觀看,交屋時也沒有發生漏水情形,但交屋後,高男卻說發現漏水,他們認為已善盡產權調查義務,且事後也積極連絡前屋主出面處理,不認為自己有錯。前屋主也說,她剛買下房子時,確實曾發生漏水情況,但建商也已完成修繕,因此她才會在「建物是否有漏水情形」勾選「否」;交屋後,高男透過房仲連絡她說房子有漏水痕跡,她派工前往後,發現是窗台遮雨棚矽利康老舊,可能會造成漏水,雖不影響房屋功能,她還是花了2萬多塊幫忙處理善後。
註四:此案雖是成屋買賣,且經仲介,而有不動產說明書及得依民法第359條等規定行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約,但因非預售屋買賣,實務上,恐少有保固責任之約定。另外,本案如是預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第17條:「(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」之適用。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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