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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1684】才租4個月!28歲女房內上吊亡?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
新北市淡水一處公寓27日晚間9時許發生一起輕生案件,一名女子因感情因素選擇走上絕路,並在租屋處上吊尋短,待警方趕抵現場時已明顯死亡;初步判斷,房間內並無外力介入,應為自殺。房東則滿面愁容地說,「才出租4個月,現在該怎麼辦?」
警方調查,死者為28歲的謝姓女子,4個月前承租該處並與男友同居,疑似是2人感情不佳發生爭執,謝女才會上吊輕生,由於現場並未尋獲遺書,確切輕生原因還有待釐清。對此,房東則說,前天謝女曾因水電問題向他反映,當時也未有異狀,孰料竟會發生憾事,擔憂房子就此成了凶宅,再也難以租出。
(ETNEWS新聞雲2017年08月28日報導: 快訊/才租4個月!28歲女房內上吊亡 房東憂「就此成凶宅」)。

【疑義】
一、非凶宅保證條款
按依民法第435條之規定,租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人固得按滅失之部分,請求減少租金,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,固得終止契約。惟租到「凶宅」,並非租賃物之一部滅失,自無民法第435條之適用。

又依民法第424條之規定,租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,固仍得終止契約。惟租到「凶宅」,縱使認為係租屋物有價值減少之瑕疵,惟並未危及承租人或其同居人之安全或健康時,自也無民法第424條之適用。

另買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人固得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。惟租到「凶宅」,並非買賣,而且性質上亦有明顯差異,也無依民法第347條:「本節規定,於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者,不在此限。」之規定,準用民法第354條第1項、第359條、第365條之餘地。

然當事人間所為約定,除「違反公序良俗、誠信原則等因而無效」或「基於情事變更原則,所為調整其法律效果」外,基於契約自由原則及契約嚴守原則,債務人自應依債之本旨為給付;債務人未依債之本旨為給付,債權人自得依約及債務不履行相關規定(未約定或約定無效時,依債務不履行相關規定補充之),向債務人請求之。

從而,承租人為保障自己的權益,非不得在租賃契約內,約定「凶宅之時間、區域及操作型定義」、「租到凶宅請求減少租金或情節重大終止契約之權利」及「減少租金之計算方式」等條款(註一)。

筆者在所擬具之房屋租賃契約書第14-2條就設有「非凶宅保證條款」,其條款如下:「出租人保證租屋物非凶宅,如為凶宅,承租人得終止契約或減少租金。前項凶宅,係指在出租人持有租賃物期間(如出租人非所有權人,為十年),於專有部分及其他得使用收益之空間,因兇殺(他殺、謀殺等)或自殺或吸毒或吸氮氣或嗑藥或燒炭或飲酒或一氧化碳中毒或其他非意外因素而死亡者(不論是否為當場死亡,均屬凶宅)」,可資參考。

二、惜命條款
按契約當事人之一方,約定由第三人對於他方為給付者,謂之「第三人負擔契約」。此種「第三人負擔契約」與「債權物櫂化(例如民法第425條所稱移轉不破租賃等)」、「受讓人因知悉或不得而知該契約存在而受其拘束(例如分管契約對於受讓人之拘束等,參註二)」、「繼承人因概括繼承而受原有契約之拘束」尚有不同;基於債之相對性及民法第268條:「契約當事人之一方,約定由第三人對於他方為給付者,於第三人不為給付時,應負損害賠償責任」之規定,契約當事人以外之第三人,除另有債務承擔或契約承擔情事外,自不須受該第三人負擔契約之拘束。

又民法第187條固規定「無行為能力人或限制行為能力人,不法侵害他人之權利者,以行為時有識別能力為限,與其法定代理人連帶負損害賠償責任。行為時無識別能力者,由其法定代理人負損害賠償責任。……」,惟承租人或與其共同居住生活者所導致之凶宅,要求非侵權行為人負侵權行為之損害賠償責任,或依民法第187條之規定,向承租人之法定代理人,請求連帶負損害賠償,實務上,爭議也不少;但契約當事人間(承租人、出租人及承租人之法定代理人或監護人或其共同居住生活者或連帶保證人),如有相關債務不履行損害賠償之約定,該約定也未違反公序良俗、誠信原則等因而無效,那出租人自得依約向有關人員請求之。

從而,筆者在所擬具之房屋租賃契約書第14-1條始設有「惜命條款」,其條款如下:「承租人或其配偶或經其允許一時或一定期間居住於租賃處之第三人,應愛惜自己的生命,如租賃物成為凶宅,出租人得向承租人請求一定金額之價值減損額及終止契約。承租人之法定代理人、監護人、其共同居住生活者及本租賃契約之連帶保證人,同意負相同責任(承租人之法定代理人、監護人或其共同居住生活者或連帶保證人,簽名蓋章同意:       )。前項所稱凶宅,係指在租賃期間及承租人或其配偶或經其允許一時或一定期間居住於租賃處之第三人得占有或使用或收益期間,於專有部分及其他得使用或收益之空間,因兇殺(他殺、謀殺等)或自殺或吸毒或吸氮氣或嗑藥或燒炭或飲酒或一氧化碳中毒或其他非意外因素而死亡者(不論是否為當場死亡,均屬凶宅)。第一項所稱一定金額,出租人得先以本租賃物成為凶宅後之買賣實例(僅買賣債權契約成立,尚未移轉所有權,亦屬之)請求之;如無前開買賣實例,出租人得以不動產估價師或合法鑑價機關、公司、行號所鑑的減少金額請求之。」,並由承租人、出租人及承租人之法定代理人、監護人、其共同居住生活者或該租賃契約之連帶保證人,三方共同簽名或蓋章同意此條款,以保障出租人之權益,並杜絕糾紛。

【註解】
註一:【新聞疑義1552】租到「凶宅」,怎麼辦? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=221237&article_category_id=2235&article_id=134466
註二:大法官會議釋字第349號解釋、臺灣高等法院98年度上字第1123號民事判決:「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立,但所謂互相表示意思一致,不限於當事人直接為之,其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者,仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣,建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束。」等參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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