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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1683】名人,一屋兩租?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
吳00近來被捲入一場租屋糾紛中,原來有人爆料投訴吳00經營的「00文創公司」向她承租台北市基隆路二段的辦公室,雙方簽約一年,也先付了一年的租金3萬元,結果隔月卻跟她說要換約,因為承租戶要改為「天00公司」,後來投訴人發現是「一屋兩租」,打算要告吳00詐欺。
據「蘋果日報」報導,吳00經營的「00文創公司」在去年5月11日承租投訴人在台北市基隆路二段的辦公室,但隔月「00文創」的員工通知投訴人要換約,把承租戶改為「天00公司」,去年年底國稅局告知承租地址有異,這才發現是「一屋兩租」,投訴人氣憤表示當初與「00文創公司」簽約時,合約中有載明「未經甲方同意,乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」,投訴人找「00文創公司」的員工理論,但卻未獲妥善回應,投訴人要求他們儘快搬走,並賠償換約後的租金、違約金16萬元。否則就要控告吳00詐欺。
對此,吳00回應,公司早已遷出該地址,且都是對方一面之詞,並表示一切都透過公司的法務處理。
 (噓!星聞2017年07月15日報導: 公司被指「一屋兩租」房東要告吳00詐欺!)。

【疑義】
一、轉租
按房屋租賃因轉租或分租而得終止契約者,「定期租賃」明定於民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」、第444條:「承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」,「不定期租賃」則明定於土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」(註一)。

換言之,定期租賃之租賃物為房屋者,原則上承租人得將其一部分轉租於他人,但有反對之約定,則不得為之,承租人仍行轉租者,出租人自得終止契約(註二)。

從而,本案報導如屬實,爆料者(出租人)所言如為真,因係定期租賃,且租賃物為房屋,加上,租賃合約中有載明「未經甲方同意,乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」之反對約定,身為承租之00文創公司,自不得將該租賃物全部或一部分轉租,如00文創公司確將該租賃物全部或一部分轉租予天00公司,那本案爆料者(出租人)自得依約及民法第443條之規定,終止契約。

二、一屋兩租
惟所謂一屋兩租,乃指出租人將A租賃物出租給二位以上承租人之謂,與前開轉租,尚屬有別。

其法律效果,如出租人與承租人間之租賃契約,均已成立、有效且已生效並屆履約期間之始日,那就有「甲租賃契約有如期交付租賃物、乙租賃契約(或更多)未如期交付租賃物」等債務不履行之情事。此時,債權人(承租人)自得依債務不履行之相關約定及規定為之。

三、積欠租金之催告與?止
按定期租賃,因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,或屬「租賃本就未定期間」者,而成為「不定期租賃」。

而房屋不定期租賃之收回,依最高法院37年上字第7729號判例之意旨,則應適用土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之規定。

又積欠租金之催告與積欠租金之終止,尚屬有別;而且積欠租金之催告,土地法第100條並未規定,自應適用民法第440條第1項:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約」前段之規定。

換言之,本案報導如屬實,爆料者(出租人)所言如為真,因係定期租賃,身為承租之00文創公司,如有積欠租金之情事,本案爆料者(出租人)自得依約及民法第440條之規定,為積欠租金之催告與積欠租金之終止。

四、詐欺罪
按刑法第339條規定「(第1項)意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。(第2項)以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。(第3項)前二項之未遂犯罰之。」

換言之,刑法第339條第1項詐欺罪之成立,以意圖為自己或第三人不法所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。至於所謂以詐術使人交付,必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤,若其所用方法,不能認為詐術,亦不致使人陷於錯誤,即不構成該罪(註三)。

又刑法第339條第2項之詐欺罪,以得財產上不法之利益或使第三人得之為要件,例如取得債權、免除債務之類。若詐得現實之財物,即與財產上不法之利益有別,應屬刑法第339條第1項之範圍(註四)。

另刑法第339條第1項之詐欺罪與刑法第339條第2項之詐欺罪,依刑法第339條第3項之規定,也處罰未遂犯。

從而,本案報導如屬實,爆料者(出租人)所言如為真,吳00得否以刑法第339條第1項詐欺罪論處之?則依刑法第339條第1項之規定及其相關判例之意旨(註五)認定之。

【註解】
註一:最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」參照。
註二:最高法院20年上字第1196號判例:「租賃物為房屋,承租人固得將其一部分轉租於他人,但如有反對之約定而仍行轉租者,出租人自得終止契約。」、20年上字第213號判例:「租賃物為房屋者,承租人固得將其一部分轉租他人,但以無反對之約定為限。」參照。
註三:最高法院46年台上字第260號判例參照。
註四:最高法院25年非字第119號判例參照。
註五:http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?Pcode=C0000001&FLNO=339

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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