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【新聞疑義1354】文林苑,非典型無權占有?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

文林苑都更案不同意戶王耀德在14日自行拆除組合屋後,建商樂揚建設今(17)日上午於士林地方法院提告,向王廣樹求償5300多萬,原因為近2年多來王家不同意搬遷,導致工程延宕,遲遲無法動工。王廣樹上午在立法院前陳情,知道樂揚建設只針對他提告後表示,「樂揚建設太欺負人了」。王廣樹說,房子雖然已拆除,但不會放棄法律訴訟。樂揚建設委任律師許獻進表示,王家無權占有時間長達2年,此期間樂揚不得不和其他買家解約,賠償的違約金就多達2000萬;另外銀行貸款利息為1400多萬,其他包括補償同意戶在外租屋的租金2000多萬,合計約5300萬元。許獻進指出,由於王耀德在上週五已經自行拆除組合屋,因此樂揚建設提告的對象只針對王家另一名土地所有權人王廣樹。王廣樹今日上午和永春、北投、萬隆等路段都更計劃案的居民及聲援團體在立法院前陳情,要求政府處理現行都更法中的許多問題。王廣樹在得知樂揚建設提告後激動表示,「樂揚建設太欺負人了」。王廣樹表示,王耀德是年輕人,社會歷練還不夠,所以被建商給騙了;當樂揚表示會提出2億元的賠償訴訟時,王耀德就感受到很大的心理壓力,所以在沒有與他事先商量的情形下自行拆屋。王廣樹說,房子雖然已拆除,但不會放棄法律訴訟,會再跟律師商量後,考慮下一步該怎麼辦(新頭殼newtalk 103年3月17日報導:樂揚提告求償5300萬 王廣樹:太欺負人了)。

【疑義】

一、拆屋還地之訴與典型無權占有

按拆屋還地或請求拆屋還地之訴,是目前實務上常見之問題(註一),其通常依據為民法第767條:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。前項規定,於所有權以外之物權,準用之。」、第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」以下規定及其相關判例(註二)。

又民法第773條也規定「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下。如他人之干涉,無礙其所有權之行使者,不得排除之。」(註三);第148條亦規定「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」(註四)。

是要避免被拆屋還地,就要依民事訴訟法(註五)第277條:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限。」之規定,就有利於己之事實,舉證以實其說;尤其是「有無合法占有權源(註六)」、「有無礙土地所有權人所有權之行使(註七)」、「土地所有權人行使民法第767條所定之請求權,有無違反誠信原則及權利濫用禁止原則(註八)」、「法院認定事實,有無違背論理法則及經驗法則(註九)」等方面,更須著墨。

二、文林苑實為非典型之無權占有

惟從文林苑的事實脈絡、財產權保障觀點(註十)、適足住房權內涵(註十一)及正當法律程序(註十三)來看,文林苑實為非典型之無權占有,法院實有必要在個案正義下,搭配誠信原則為適當地處理,而非僅以民法第767條、第179條以下規定及其相關判例為依據,率為判決。


【註解】

註一:100年6月3日至法學資料檢索系統,以關鍵字「拆屋還地」查詢結果,最高法院民事部分,就有2367筆;台灣高等法院民事部分,則有2043筆;台灣台北地方法院民事部分,有1881筆,可見拆屋還地或請求拆屋還地之訴,確係目前實務上常見之問題。

註二:民法第767條相關判例請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge_print.aspx?PCode=B0000001&FLNO=767、民法第179條相關判例則請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge.aspx?PCode=B0000001&FLNO=179。另有關大法庭制度之建立、判例之廢止或適用上的限制或得否為釋憲客體等問題,也應注意;相關討論,可參台灣法學雜誌,217.218期。

註三:民法第773條相關判例請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge.aspx?PCode=B0000001&FLNO=773。另有關大法庭制度之建立、判例之廢止或適用上的限制或得否為釋憲客體等問題,也應注意;相關討論,可參台灣法學雜誌,217.218期。

註四:民法第148條相關判例請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge.aspx?PCode=B0000001&FLNO=148。另有關大法庭制度之建立、判例之廢止或適用上的限制或得否為釋憲客體等問題,也應注意;相關討論,可參台灣法學雜誌,217.218期。

註五:http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=B0010001。

註六:最高法院96年度台上字第1110號民事判決:「按使用執照,於建築物之主要構造,室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者,即可發給,此觀建築法第七十條第一項規定自明。依同法第七十三條第一項前段規定,建築物非經領得使用執照,不准接水、接電及使用。次按,申請建築物所有權第一次(保存)登記前,應先向登記機關申請建物勘測;而申請建築物所有權第一次登記,應提出建築物平面圖、位置圖及使用執照,為八十四年七月十二日修正發布前土地登記規則第六十九條前段及第七十條第一項所明定。足見建築管理機關就建築物所核發之使用執照,及地政機關就建物所有權第一次登記前所為之建物勘測,均無確認其建築物所占基地實體上權源之作用,要難以取得建築管理機關所發建築物使用執照或地政機關就建築物所有權第一次登記,主張係有權占有其基地。尤以建築物使用執照或第一次所有權登記經主管機關撤銷時,更難據以主張對其基地為有合法占有權源。」、96年度台上字第2828號民事判決:「按法院依調查證據之結果,雖得依自由心證,判斷事實之真偽,但其所為之判斷如與經驗法則不符時,即屬於法有違(本院六十九年台上字第七七一號判例參照);又土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地(本院四十八年台上字第一四五七號判例參照」等參照。

註七:最高法院90年度台上字第2219號民事判決:「次按依時效取得地上權者,須其主觀上有以行使地上權之意思,在客觀上有在他人土地上有建築物、或其他工作物或竹木為目的,使用他人土地之事實,始足當之。而占有土地建築房屋,有以所有之意思為之,有以租賃之意思為之,亦有以無權占有之意思為之,非必係以行使地上權之意思而占有。尚難僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實,即認占有人係基於行使地上權之意思而占有。又此項意思依民法第九百四十四條第一項之規定不在推定之列,故須由占有人負證明之責。查上訴人主張其父黃○生前於五十七年間占有系爭土地建築房屋,係以行使地上權之意思占有等情,係以系爭土地既早經所有人黃利記、丁○○等人完成所有權登記,自無再有因時效而取得所有權之可能,僅得取得用益物權而已,故其父不可能係以所有權之意思占有云云為據,惟此並不足以推論黃○係以行使地上權之意思占有系爭土地;而上訴人辯稱伊只須證明非以所有之意思占有為已足,不須證明係以地上權之意思占有云云,亦有違舉證責任分配原則。上訴人既無法證明黃金係基於行使地上權之意思占有,則其主張依司法院大法官會議釋字第四五一號解釋,共有人仍有時效取得地上權之適用乙節,亦無可採。」等參照。

註八:最高法院100年度台上字第341號民事判決:「另有三件,其中同段一0二之三0、三六、四九、六等地號土地上建物經判決命拆屋還地確定;同段一0二之三一、三二、五0、五一等地號土地上建物亦經判決命拆屋還地確定;同段一0二、一0二之四、六、九、二八、二九、三三、三四、三五、四0、四一、四二、四三、四六、四七、四八等地號土地上建物亦經二審判決命拆屋還地,系爭土地位於全部土地之中間精華位置,如能全部收回,全部土地之地形完整,否則需迴避系爭土地,地形即不完整而有缺陷,被上訴人行使權利主張拆屋還地,所能獲得之利益極大,難認被上訴人係以損害上訴人之權利為主要目的而有權利濫用情事。」、99年度台再字第53號民事判決:「本件原確定判決係依據前訴訟程序台灣高等法院九十八年度上字第二八一號判決認定:再審原告不能證明其係以行使地上權之意思而占有系爭土地,無從因時效而取得地上權或永佃權登記請求權,且其於再審被告起訴前,僅申請他項權利地上權位置測量,於再審被告起訴後始申請地上權登記,均不能謂有占有系爭土地之正當權源,為免占有人於訴訟中利用向地政機關為地上權登記之申請手段,阻撓及拖延訴訟之進行,影響土地所有人之權益,法院自無庸就再審原告是否具備時效取得地上權之要件為實體審酌。況系爭土地經編定使用地類別為農牧用地,屬農業發展條例第三條第十一款之耕地,參酌系爭要點第三點第三款、第四款規定,再審原告依法亦不得申請時效取得地上權登記。再審被告依民法第七百六十七條規定,本於系爭土地之所有權人地位,請求再審原告將系爭土地上之建物予以拆除,返還土地,並依不當得利法則請求再審原告返還相當於租金之利益,為有理由,應予准許;而再審原告以反訴請求確認其因時效取得地上權登記請求權,及再審被告應容忍其就系爭土地為地上權登記,為無理由;並敘明因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者,必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一;又占有人因時效取得地上權登記請求權,向該管地政機關請求為地上權登記,經地政機關受理,受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者,須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前,以具備時效取得地上權之要件為由,向地政機關請求登記為地上權人為前提,且此項申請,與申請他項權利地上權位置測量係屬二事;再審被告行使系爭土地之所有權,亦無權利濫用情事,以該判決認事用法並無違誤,爰判予維持,駁回再審原告之上訴,殊難謂其適用法規顯有錯誤。」等參照。

註九:最高法院97年度台上字第2431號民事判決:「惟按法院認定事實,不得違背論理法則及經驗法則,亦不得背於證據法則…」、96年度台上字第2828號民事判決:「按法院依調查證據之結果,雖得依自由心證,判斷事實之真偽,但其所為之判斷如與經驗法則不符時,即屬於法有違(本院六十九年台上字第七七一號判例參照);又土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地(本院四十八年台上字第一四五七號判例參照)。」等參照。

註十:「財產權保障」,從釋字400號解釋:「憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定,旨在『確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,並免於遭受公權力或第三人之侵害,俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴』(『』為編者所加,即所謂存續保障)。如因公用或其他公益目的之必要,國家機關雖得依法徵收人民之財產,但『應給予相當之補償』,方符憲法保障財產權之意旨(『』為編者所加,即所謂價值保障)。既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。…」之解釋文觀之,係以「存續保障」為優先,「價值保障」為輔。最高行政法院99年度判字第1146號判決:「本院查:按「土地徵收,依本條例之規定,本條例未規定者,適用其他法律之規定」、「本條例所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣為縣市政府」、「申請徵收土地或土地改良物,應由需用土地人擬具詳細徵收計畫書,並附具徵收土地圖冊或土地改良物清冊及土地使用計畫圖,送由核准徵收機關核准,並副知該管直轄市或縣(市)主管機關。」、「徵收土地或土地改良物,由中央主管機關核准之」、「徵收土地或土地改良物應發給之補償費,由需用土地人負擔,並繳交該直轄市或縣(市)主管機關轉發之」土地徵收條例第1條第2項、第2條、第13條、第14條、第19條分別定有明文。準此,本件有關系爭土地之徵收核准機關為內政部,而補償機關為被上訴人屏東縣政府,而被上訴人東港鎮公所僅屬「需用土地人」之法律地位而已。次查土地徵收係國家因公共事業之需要,對人民受憲法保障之財產權,經由法定程序予以剝奪之謂。是土地徵收之法律關係,除法律另有規定(如:土地徵收條例第8條、第57條第2項)外,僅屬國家與需用土地人間之函請土地徵收,與國家與私有土地所有權人間之徵收關係等二面關係,需用土地人與所有權人間原則上不具有徵收法律關係。次查提起行政訴訟法第8條第1項之一般給付訴訟,以人民與中央或地方機關間,因公法上原因發生財產上之給付,或請求作成行政處分以外之其他非財產上之給付,為其實體審判要件,其所稱公法上原因,係指人民依公法法規之規定,對國家享有公法上請求權而言。經查:憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定,旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,並免於遭受公權力或第三人之侵害。是財產權之保障係重在存續保障,此種存續保障祗有在因公用或其他公益目的之必要,基於公益優先原則,由國家依法徵收而給予相當補償時,始由價值保障所取代。因此,財產權保障是以「存續保障」為主、「價值保障」為輔,而存續保障是強調財產權之抵禦性功能。從而,除法律明文規定之情形外,認人民對國家具有公用徵收之公法上請求權時,似與存續保障之精神不符。又,土地徵收係指國家因公益需要,為興辦公共事業,對人民受憲法保障之財產權,經由法定程序予以剝奪之謂。因而,土地徵收係基於興辦有利於公益之公共事業之需要,國家始得依法律所定程序為之,準此,徵收係對財產權具目的性侵害,並非國家純粹取得財產權之工具,更非調整私益衝突之手段,而是為實現公益需要之最後不得已措施。由於徵收是侵害財產權之最後不得已手段,因而公用徵收須符比例原則,有無實施公用徵收之必要,依我國現行法制,需由需用土地人於踐行法定程序(諸如:舉辦公聽會、徵收前之協議,有無以徵收以外之法律手段,取得所用土地之可能性,申請目的事業主管機關之許可等等)公平衡量公益與私益之重要性,斟酌決定後再擬具詳細之徵收計畫書,報請主管機關核准之。職此之故,是否實施公用徵收,相關機關具有行政裁量權,一般人民並不具有請求國家實施公用徵收,而用以侵害自己所受保障財產權之權利。從而原判決以本件上訴人並無請求國家徵收其所有土地之公法上請求權,另土地所有權人請求地方政府擬具徵收計畫向內政部申請核准,充其量亦僅具促使地方政府為該權限之發動而已,殊難謂一經人民申請,地方政府即負有向內政部申請核准徵收之義務為由,而駁回上訴人之訴,依法自無違誤。上訴人主張依司法院釋字第469號、第486號解釋意旨,所採保護規範理論而認上訴人應得享有請求需地機關擬具徵收計畫報經主管機關為徵收之權利,原判決依土地徵收條例第13條規定,否准上訴人之請求,係增加法律所無之限制,有違平等原則及比例原則云云,即無足採憑。至原判決固論述系爭土地現已由被上訴人東港鎮○○○○道路,上訴人已無從自由使用收益,且又無法領取徵收補償費,其損害不能謂不大,乃係督促被上訴人等儘速籌措財源協議價購或辦理徵收事宜,惟此僅屬原判決之旁論,核與認定上訴人並無公法上請求國家對其土地為徵收之權利無涉,自無上訴意旨主張原判決對此論述有矛盾之情事。上訴論旨,仍執前詞,指摘原判決違背法令,求予廢棄,為無理由,應予駁回。」也可資參照。

註十一:都市更新條例縱係法律,在已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之「公民與政治權利國際公約」及「經濟社會文化權利國際公約」下,仍不得違反其內涵(註十二),苟有違反者,各級政府機關除「應依兩公約施行法第8條:『各級政府機關應依兩公約規定之內容,檢討所主管之法令及行政措施,有不符兩公約規定者,應於本法施行後二年內,完成法令之制(訂)定、修正或廢止及行政措施之改進。』之規定及其立法理由:『兩公約所揭示之規定,係國際上最重要之人權保障規範。為提升我國之人權標準,重新融入國際人權體系及拓展國際人權互助合作,自應順應世界人權潮流,確實實踐,進而提升國際地位,爰明定各級政府機關應依兩公約規定之內容,檢討所主管之法令與行政措施,有不符兩公約規定者,應於本法施行後二年內完成法令之制(訂)定、修正或廢止,以及行政措施之改進。』檢討、修正、改進之」外,縱使不認其為無效,在修法前也應本著兩公約施行法第4條:「各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現。」之規定、公民與政治權利國際公約第7條:「任何人不得施以酷刑,或予以殘忍、不人道或侮辱之處遇或懲罰。非經本人自願同意,尤不得對任何人作醫學或科學試驗。」所明定「人道待遇原則」以及人權委員會在第20號一般性意見所揭示「《公民權利和政治權利國際公約》第7條規定的宗旨是保護個人的尊嚴和身心健全。」之意旨,保護個人的尊嚴,並避免侵害人權。

註十二:兩公約施行法第3條規定,適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋,是有關「適足住房權」之內涵,應參照經濟社會文化權利事務委員會第4、7一般性意見。而經濟社會文化權利事務委員會第4、7號、一般性意見中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」「9.《公約》第二條第一款要求締約國使用“一切適當方法”、包括通過立法措施,以促進《公約》所保護的所有權利。雖然委員會在其第3號一般性意見(1990)中指出,並非對所有權利都應採取類似的措施,但很明顯,若要設立一項有效的保護制度,保障人免受強迫驅逐的立法是必不可少的基礎。這樣的立法措施應 (a) 對房屋和土地的居住者提供盡可能最大的使用保障;…13. 締約國還應保證在執行任何驅逐行動之前,特別是當這種驅逐行動牽涉到大批人的時候,首先必須同受影響的人商量,探討所有可行的備選方法,以便避免、或盡可能地減少使用強迫手段的必要。…16.驅逐不應使人變得無家可歸,或易受其他人權的侵犯。如果受影響的人無法自給,締約國必需採取一切適當的措施,用盡它所有的資源酌情提供新的住房、新的住區或新的有生産能力的土地。」。是「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,而且不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅,縱係「合理驅逐」,也應對房屋和土地的居住者,提供盡可能「最大」的使用保障,並探討「所有可行」的備選方法,採取一切適當的措施,「用盡」它所有的資源酌情提供新的住房、新的住區或新的有生産能力的土地。

註十三:釋字第709號解釋:「中華民國八十七年十一月十一日制定公布之都市更新條例第十條第一項(於九十七年一月十六日僅為標點符號之修正)有關主管機關核准都市更新事業概要之程序規定,未設置適當組織以審議都市更新事業概要,且未確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會,與憲法要求之正當行政程序不符。同條第二項(於九十七年一月十六日修正,同意比率部分相同)有關申請核准都市更新事業概要時應具備之同意比率之規定,不符憲法要求之正當行政程序。九十二年一月二十九日修正公布之都市更新條例第十九條第三項前段(該條於九十九年五月十二日修正公布將原第三項分列為第三項、第四項)規定,並未要求主管機關應將該計畫相關資訊,對更新單元內申請人以外之其他土地及合法建築物所有權人分別為送達,且未規定由主管機關以公開方式舉辦聽證,使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述及論辯後,斟酌全部聽證紀錄,說明採納及不採納之理由作成核定,連同已核定之都市更新事業計畫,分別送達更新單元內各土地及合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人,亦不符憲法要求之正當行政程序。上開規定均有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨。相關機關應依本解釋意旨就上開違憲部分,於本解釋公布之日起一年內檢討修正,逾期未完成者,該部分規定失其效力。九十二年一月二十九日及九十七年一月十六日修正公布之都市更新條例第二十二條第一項有關申請核定都市更新事業計畫時應具備之同意比率之規定,與憲法上比例原則尚無牴觸,亦無違於憲法要求之正當行政程序。惟有關機關仍應考量實際實施情形、一般社會觀念與推動都市更新需要等因素,隨時檢討修正之。」參照。

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