設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:223373 瀏覽總數:663641215
文章總數:223373 瀏覽總數:663641216
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



退撫新制採「確定提撥」,2023年七月起新進公務人員適用?
台灣如也有國中生之「殺人預備犯」?
【林蕙瑛專欄】把職業分貴賤,也是對別人的不尊重
台灣如也有「脱單便利店」?
大法官釋字第808號:刑罰併處社會秩序維護法罰鍰案
司法院大法官釋字第808號刑罰併處社會秩序維護法罰鍰案解釋摘要
妻外遇侵配偶權,為何夫敗訴?
只是寄出提存卡及存褶,為何成為詐欺「幫助犯」?
疫苗不僅是戰略物質,原來是選舉戰略物資
犯罪被處罰後還要被罰,社會秩序維護法第38條部分違憲?
買賣坪數不足,怎麼辦?
酒駕,女友竟「頂替」?
老不修!阿公摸小孫女下體?
司法院發布「焦點團體建議法院辦理散布性私密影像罪量刑審酌時允宜注意之事項」新聞稿
法務部維持疫情警戒第二級,所屬繼續配合防疫措施,全力照顧矯正學校學生 配合造冊施打疫苗
因應二級警戒延長至9月20日,司法院維持既有防疫措施,彈性調整以對應各地疫情變化新聞稿
房客自殺,為何其家屬要賠償?
知名街頭藝人「窺淫癖」傾向,騙48少女?
樓下怨樓上「扣扣聲」,提告「無法舉證」,敗訴!
老翁半夜求歡,老婆拒絕,竟持刀?

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1141】地上權住宅,房價酬率高?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

大台北房價居高不下,讓許多無殼鍋牛望屋興嘆,不過地上權住宅,因為沒有土地產權,房價是周邊行情的6到7折,而且租金投報率高於2%,是不少投資客的最愛,但對想要擁有房產的民眾來說,使用期限50年,非常沒有保障。磚紅色的建築,就在小公園正對面,還擁有保全,以及獨立車道,儘管屋齡17年,在台北市中山區,擁有這樣一戶房產,必定價格不斐,但這裡房價,是周邊的6折價。原來這是地上權住宅,因為沒有土地產權,所以每坪行情約35到40萬,比周邊60到70萬元,便宜約4成,至於今年脫標的景美財訓所地上權,得標的建設公司,將規劃4棟住宅大樓,和1棟住商混和大樓,預計開坪開價40萬元,和附近的60萬到65萬相比,也相當打了7折。對投資客來說,地上權住宅總價低,投報率高成為搶手貨,反觀50年使用年限的限制,對想要置產的民眾來說,卻是得納入考慮因素之一(民視 102年6月9報導:地上權住宅 房價6折報酬率高)。


【疑義】

按地上權,自從民法物權編98年修正後,已區分為普通地上權及區分地上權等2種;其中,所謂普通地上權,乃謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權(民法第832條參照);區分地上權,則謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權(民法第841-1條參照)。

所以,大眾捷運法第19條:「大眾捷運系統因工程上之必要,得穿越公、私有土地及其土地改良物之上空或地下。但應擇其對土地及其土地改良物之所有人、占有人或使用人損害最少之處所及方法為之,並應支付相當之補償。前項須穿越私有土地及其土地改良物之上空或地下之情形,主管機關得就其需用之空間範圍,在施工前,於土地登記簿註記,或與土地所有權人協議設定地上權,協議不成時,準用土地徵收條例規定徵收取得地上權。…前四項土地及其土地改良物上空或地下使用之程序、使用範圍、地籍逕為分割及設定地上權、徵收、註記、補償、登記、增加新建樓地板面積等事項之辦法,由交通部會同內政部定之。…」所稱地上權,較傾向區分地上權之取得及設定。

至於題意所稱地上權,除買預售屋very易(一)十一、地上權房屋,自住?還是投資?(http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=76):「所謂地上權房屋,就是購屋者「買屋不買地」。所以,單價一定比「買屋又買地」者,便宜很多,例如台鐵(高鐵)台北車站斜對面之京站,其標示單價40萬至55萬(實際成交單應少1成至2成左右),就較一般便宜很多,真的讓人很心動。

但因為沒有土地所有權,所以時間一到,除「延長使用收益期間」外,就要說再見了;而且建築物之現值,一般都是採建築物成本再扣除折舊之方式計算,直到它的殘值為止;所以,沒有土地所有權只有建物所有權的房子,它的價值應該是隨著時間而逐漸減少,在精算它的價值時,就不能以一般有土地所有權、長期持有因土地增值而提升整體價值的房子,相比較了。

換句話說,地上權房屋的價值,重點不在於增值,而是使用收益的價值,如果使用收益期間為50年,那麼每月租金是2萬的話,其使用收益的最大總價值為1200萬(2萬×50年×12月),扣除未租出去之損失、修繕費、房屋稅、人事成本等,保守估計為900萬(2萬×50年×9月),那麼該地上權房屋之合理總價,應該在540萬(2萬×30年×9月);30年還本後,每年租金收益約18萬(2萬×20年×9月/20年),每月約1.2萬(18萬/12月),年租金收益3.33%(18萬/540萬),尚落在現今一般租金行情3%-4.5%內,如果使用收益期間50年、每月租金2萬、總價在540萬以下的房子,似乎尚可投資;至於自住,以那麼低的單價,享受一樣多的生活機能,當然好。

但仔細想一想,50年後,就要跟房子說再見,好不容易建立起來的人際關係,又將風吹雲散,老了,也無法以房養老;還是有土地所有權的房子好,長期持有(10年以上)多少會增值,還可以房養老,人際關係也不會風吹雲散;如果買不到臺北市區的房子,建議不如選個交通尚方便,生活機能尚不錯,房價尚在1字頭的房子(例如八里圓頂四季面臨龍米路的房子,又如淡水新市鎮的伊東市物件,再如淡水新春街附近物件等),這樣,老了才有依靠。」中,所給的建議外,它到底是普通地上權?或區分地上權?

如僅是投標廠商,得到地上權,並未再將該地上權,區分為各個區分地上權,再於買賣房屋時一併出賣給買受人,那就較傾向是普通地上權;反之,投標廠商,得到地上權,再將該地上權,區分為各個區分地上權,再於買賣房屋時一併出賣給買受人,那買受人應該擁有「該區分地上權」,問題是縱使擁有「該區分地上權」,該區分地上權是有期間的,並非永久的,也應注意(尤其是此種中古屋買賣,更應注意,其所剩期間是多少)。

法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
https://readmoo.com/book/2101191200001?fbclid=IwAR2EIedhRMcNNqpw_4W-bfJVYIS1VE095ajo5JzXKRyFBQWOXIxBnkNW0sU
免費電子書《老公的情書》下載網址:
https://readmoo.com/book/2101197450001
免費電子書《新聞疑義專欄》系列 下載網址:
https://readmoo.com/installment/1832?fbclid=IwAR2J6R0Q_FCdGvYgEfe1x84n-qv-foOysv85I3lbXADRO5sHFJX5OXD4Xww
https://m.pubu.com.tw/ebook/182114?fbclid=IwAR15SWVdaiw9yOLI9lpLKGPNSiFmJuCdQ7GbkAhD30Z3etBAkfxBVVRkPCY
https://m.pubu.com.tw/ebook/182115?fbclid=IwAR0auQnL7txyqTruBGwF_oyEROimCSJBA171rIT4qunis-0DmHCbl1dwFzo
https://m.pubu.com.tw/ebook/182116?fbclid=IwAR3HhhORrNHaHpZCKE7tIsHjGnH9eQLHInSs-S73LSOEpeQBT1LjK-v0B7w
自然法則與土地正義 電子書下載網址:
https://m.pubu.com.tw/ebook/181682?fbclid=IwAR2xA3paYuh9WA6G168IAIMkU8bJb56pnejejPuX_lH6sIq_KBLWGUhrj3k

Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

本單元最新10篇文章
父「屍體」被燒錯,兒悲控發表「不自殺聲明」? / 楊春吉(故鄉)
「蛋蛋」跑出來見人,非公然猥褻? / 楊春吉(故鄉)
只撤「冥紙」,不是恐嚇? / 楊春吉(故鄉)
「高價低賣」之「一屋兩賣」奇案? / 楊春吉(故鄉)
買「公寓大廈」新屋,交屋後漏水,建商只延長保固至3年? / 楊春吉(故鄉)
員工修屋摔死,雇主「附帶民事賠償」? / 楊春吉(故鄉)
潘懷忠涉貪,縱宣稱罹癌已化學去勢,仍再被限制出境出海? / 楊春吉(故鄉)
柯P預告「社子島區段徵收,明年底前公告徵收」,政大教授徐世榮轟「獨裁違憲」? / 楊春吉(故鄉)
拒絕「廢土天堂」,芳苑鄉加强查稽? / 楊春吉(故鄉)
合庫、土銀遭捲「盜領遺產案」? / 楊春吉(故鄉)
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《企業法律課程》存證信函之撰寫技巧與範例解說 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有土地開發.糾紛處理與法律實務 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》房地產強制執行與法拍實務 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》買賣及租賃不動產簽約技巧與糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》常見房地產交易糾紛處理技巧 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣簽約技巧與糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》合建契約簽約技巧與糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》房地產交易糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》債務人脫產因應之道與假債權.租賃權之排除 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】房地產案例實務(九)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
文章資料內容僅供參考,不宜直接引為主張及訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意