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【新聞疑義1082】房屋違約出租,新疆義胞判還?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

政府在民國39年出資二萬美金,在台北市和平東路上安置當時中國新疆來台的義胞,共十三戶,其中一位屋主馬先生因為將房屋出租,被國有財產署以違反契約規定訴請還屋,馬先生非常氣憤,說房屋稅、遺產稅都繳了,如今政府說把房子要回就要回,跟土匪沒兩樣。大罵政府跟土匪沒兩樣,屋主馬超彥越說越生氣,他拿出厚厚一疊繳納房屋稅的收據,半世紀的稅金,足夠家人買間房子了,現在政府才說房屋是國家的,讓他很無奈。民國38年,行政院撥款二萬美金安置新疆來台義胞,在台北市和平東路、溫州街口興建十三戶房舍,讓義胞無償居住、使用,馬超彥的父親也分得一戶,三坪的空間,市價超過一千三百萬,馬超彥在十多年前出租給水電行,被國產署訴請還屋。現在台北地院認定,馬家違反了契約約定,不但沒自住還出租,判決還屋,還要月付租金一萬一千多元,及近五年租金共一百五十萬元。馬超彥忿忿不平, 但是看看隔壁的畫家李奉魁,也在今年2月被追討房屋,不過因為他是自住,法院判可續住。而轉角這間知名的蘿蔔絲餅店,也因為租用義胞後代的房屋吃上官司。馬超彥說,他會繼續上訴,為自己的房屋使用權利討回公道(民視102年4月18報導:新疆義胞判還屋 大罵政府土匪)。


【疑義】

一、畫家李○○案

按民法第421條:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。」所稱租賃,係以承租人須支付租金為其要件,與民法第464條:「稱使用借貸者,謂當事人一方以物交付他方,而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」所稱使用借貸,係以無償使用為其要件,尚屬有間。

又民法第470條固規定「借用人應於契約所定期限屆滿時,返還借用物;未定期限者,應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期,可推定借用人已使用完畢者,貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限,亦不能依借貸之目的而定其期限者,貸與人得隨時請求返還借用物。」,惟未定期限者,依借貸之目的尚未使用完畢者,貸與人自不得請求返還借用物。

從而,本案報導如屬實,李○○與新疆省府間未定期限之使用借貸契約,新疆省府一九九二年裁撤後,即由中央政府繼受為管理機關,而且當時借貸之目的乃免費提供新疆來台的義民居住,李○○即尚在居住,自尚未使用完畢,國產署自不得請求返還該借用物,也不得請求每月四萬一千多元之租金。

另從最高法院一○二年度台上字第一○六號民事判決:「原審…而上訴人就其所辯陳有聖曾表見代理將系爭房屋無償出借之表見事實,並未舉證以實其說,自難憑以認定兩造間有無償使用借貸關係,亦難謂上訴人有合法使用權源。…」觀之,大家就知道,李○○保存並提出「當年與新疆省政府訂定之無償使用借貸契約」的重要性了。

以上是,【新聞疑義1060】新疆省府讓他住,國產署討不回?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=194461&article_category_id=2235&article_id=113719、http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2013/03/28/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a91060%e3%80%91%e6%96%b0%e7%96%86%e7%9c%81%e5%ba%9c%e8%ae%93%e4%bb%96%e4%bd%8f%ef%bc%8c%e5%9c%8b%e7%94%a2%e7%bd%b2%e8%a8%8e%e4%b8%8d%e5%9b%9e%ef%bc%9f/)一文所言。而【新聞疑義1060】新疆省府讓他住,國產署討不回?一文,乃就畫家李○○案所為,不妨先參考之。

二、馬○○案

至於馬○○案,雖然馬先生繳了房屋稅、遺產稅,惟繳了房屋稅、遺產稅(此部分,非不得思考以不當得利相關規定,向貸與人請求之),尚不得逕予率斷房子是他的,如參考前例的事實,而且馬先生如無法舉證其間有任何買賣等合法取得該房子之權源,那似乎只能推論其間是使用借貸(當然,其間是否以繳房屋稅、遺產稅,當做租金【使用租賃物而支付之對價,即為租金,其約定之稱如何,原非所問,最高法院46年台上字第519號判例參照】,而使得其間是租賃,也有探究之價值)。

而使用借貸之終止,民法第467條、第472條係分別規定「借用人應依約定方法,使用借用物;無約定方法者,應以依借用物之性質而定之方法使用之。借用人非經貸與人之同意,不得允許第三人使用借用物。」「有左列各款情形之一者,貸與人得終止契約:一、貸與人因不可預知之情事,自己需用借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物,或未經貸與人同意允許第三人使用者。三、因借用人怠於注意,致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者。」,而本案約定使用借用物之方法乃自住,馬先生卻將該房子,出租給水電行,顯違反約定使用借用物之方法,貸與人應得終止契約。

從而,馬先生要避免被要回房子,就要(一)舉證其間有任何買賣等合法取得該房子之權源。(二)舉證所繳房屋稅及遺產稅是租金,而使得其間是租賃,並依民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」及民事訴訟法第477條:「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者,不在此限:一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由,致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由,當事人應釋明之。違反前二項之規定者,第二審法院應駁回之。」之規定,主張租賃物為房屋,而且其間沒有轉租之反對約定,此時提出此攻擊或防禦方法,縱是新攻擊或防禦方法,亦係對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充或如不許其提出顯失公平者。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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