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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1011】樓上漏水滲我家,雇人堵管淹回去?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

康姓男子不滿住處樓上排水管漏水滴到他家浴室天花板,雇工塞住排水管,造成樓上陳姓鄰居浴室汙水無法排出而淹水,被控毀損。新北地院法官昨天依毀損罪判康拘役40天,得易科罰金。 法官調查,住5樓的67歲康姓男子,去年7月初發現住處浴室天花板滲水,檢查發現6樓陳姓鄰居浴室排水管漏水,滴落他家浴室天花板。康未請陳修理排水管,反而雇用水電工人將排水管堵死,讓6樓住戶浴室汙水無法排出,也不會再滲漏到他家浴室。 陳姓住戶隔天洗澡時,發現洗澡汙水排不出去,浴室淹水到腳踝,清理排水孔仍無效,向大樓管委會求助。管委會人員請康姓男子讓他們進屋檢查,康當場告訴管委會人員,承認是他雇工堵死排水管;管委會居中調解,但康堅持自己沒錯,調解破裂。陳報警控告康涉嫌毀損,檢方勸和也無效而起訴。 陳說,他知道浴室排水管漏水後,曾請康一起解決,由他雇工進康家浴室修理排水管,但康未理會;他因浴室汙水排不出,無法洗澡,迫於無奈提告。康說,他雇工堵死排水管,是捍衛及維護自家居住環境品質的「正當防衛」,不知道「錯在哪裡?」法官認為康缺乏尊重他人居住權益,審酌雙方未和解而量處其刑(聯合報  102年2月21日報導:樓上漏水滲他家 雇人堵管淹回去)。


【疑義】

按處理問題要圓滿,並非逕以「強制手段」去處理,而是先以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式去處理,蓋「訟,惡也。為何?訴訟,一般要三審三級才確定,而且因訴訟中起訴狀、答辯狀等狀紙的撰寫、準備庭的爭點釐清、言辭辯論的攻防以及實體法的適用等,亦非未經訓練之一般人所能處理,只好委由律師去處理,其所費時間及金錢,自是長期巨大,實非一般人所能負荷;加上,當事人精神上也常隨敗訴的憂心以及庭中「不堪」的話語,而沈痾於長期焦慮不安的情緒中,極度妨礙當事人未來生涯之規劃以及現今生活的原有秩序,自是惡也。所以,為免自己的生活秩序以及生涯規劃,因訴訟毀了一輩子或大半輩子,在兼顧自已的權益及尊嚴下,以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式,處理糾紛解決爭議,避免訴訟,才是最好的方法(【新聞疑義821】訟,惡也!華隆勞資簽協議,善也!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,188,&article_category_id=1954&job_id=188138&article_id=109304http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2012/09/10/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9821%e3%80%91%e8%a8%9f%ef%bc%8c%e6%83%a1%e4%b9%9f%ef%bc%81%e8%8f%af%e9%9a%86%e5%8b%9e%e8%b3%87%e7%b0%bd%e5%8d%94%e8%ad%b0%ef%bc%8c%e5%96%84%e4%b9%9f/)」之故也。

所以,本案康姓男子不滿住處樓上排水管漏水滴到他家浴室天花板,應以公寓大廈管理條例第12條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」、民法第184條第1項前段:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」、第2項:「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」等相關規定(http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2012/04/06/%e3%80%90%e6%96%b0%e5%85%ac%e5%af%93%e5%a4%a7%e5%bb%88%e6%b3%95%e5%be%8b%e5%95%8f%e9%a1%8c68%e3%80%91%e6%a8%93%e4%b8%8b%e5%91%8a%e7%9f%a5%e4%bb%96%e5%ae%b6%e5%bb%9a%e6%88%bf%e5%a4%a9%e8%8a%b1%e6%9d%bf/)為依據。

並參酌【新聞疑義896】發現漏水問題,怎麼辦?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=189623&article_category_id=2235&article_id=110300http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2012/10/23/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9896%e3%80%91%e7%99%bc%e7%8f%be%e6%bc%8f%e6%b0%b4%e5%95%8f%e9%a1%8c%ef%bc%8c%e6%80%8e%e9%ba%bc%e8%be%a6%ef%bc%9f-2/)一文中:「按發現漏水問題,首先,先區分是否為公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」?如是,始有公寓大廈管理條例第6條:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條:「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。

反之,如是一般公寓,則應依民法第817條:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。」、第820條:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」、第822條:「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」等規定辦理。

又接下來,要區分的是係「租賃」、「買賣」或「侵權」?如係「租賃」之修繕,則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之(民法第429條、第430條、第928條等規定參照)。苟為「買賣」物之瑕疵,則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」,則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。

惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理?抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之?確認歸責於何人,均為重要之點,如由何人所致,均未明,自是「公說公有理、婆說婆有理」。所以,實務上,通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定,以杜爭議。當然,當事人間除了協議鑑定者外,當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費,應由負擔」等相關事項一併協議之,那自是更能杜絕糾紛。」之說明。

先以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式去處理,而非雇工塞住排水管,造成樓上陳姓鄰居浴室汙水無法排出而淹水,而被控毀損。

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楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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